租赁合同起草中需注意的问题系列
——站在承租方之立场（上）
作者：仇少明律师 樊莹律师
单位：北京市隆安律师事务所上海分所
日期：2013年1月5日 星期六
摘要：由房产的所有者或经营者将其所有或经营的房产交给房产消费者使用，房产消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房产的占有和使用权利，这种房产租赁的行为实际是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。承租方作为此种商品流通方式中不可或缺的主体，该如何考量及策划房屋租赁合同项下条款，期冀达到避免法律风险而最小化成本支出、最大化利润收益呢？全文共分上中下三篇，结合笔者执业经验，客观分析房屋租赁合同常见条款所隐藏的陷阱及可采取的应对策略，虽不能万无一失，但力争有的放矢。
关键词：房产概况、使用用途、租赁期限
近年来中国房地产市场的高速发展，以及有产者对财产性收益的短期性重视，客观上造成了对承租方的不利局面。现行适用于房屋租赁合同的中国法律、法规相对于现状和合同当事人的期望，尚不够完整与成熟，给予承租方的保障和针对出租方的约束，乃至出租方和承租方关系的约定，仍有可改善的空间。
因此，通过全面而详细的合同条款来补充法律、法规尚未明确之处，对于扭转对承租方的客观不利局面以及提高租赁市场的整体化标准，具有现实性意义。
经过规划选址，承租方相中房产或在建房产，在与出租方洽谈后，最终的意向与沟通都将落实到纸面上——签订房屋租赁合同。在房屋租赁合同的条款起草或修改中，笔者拟从以下内容阐述须注意的要点，若有不尽之处，请相关法律工作者或专业人士提出宝贵意见。
第一，租赁房产概况。
租房子如同买东西，开口谈价之前肯定要了解这个东西的基本情况，比如大小、颜色、功能等。租的是什么，位置在哪里，面积有多大，这种方向性的基础问题均系必须关注的。
结合出租方提供的房屋产权证或在建四证，在租赁合同中以明确、客观的文字进行描述，是在租赁地址、座落、使用面积等方面避免争议的有效途径。笔者结合以往执业经验认为如下方面应特别注意：
1. 房产地址。
房屋产权证上记载的房产所在的地址（含市区（县）、路（街道）、弄、幢（栋）、门牌号）、楼层、户号等内容，应在租赁合同中一一列明。书写时应注意同音字、近似字的笔误，比如“汶水路”与“文水路”，“下城区”与“卞城区”。
对于未完全竣工的房产，如何准确获知其门牌号码？一般可要求出租方提供当地地名委员会办公室或地名办公室颁发的“门牌号码登记证明书”，里面第四项就是“门牌号码”项。对于租赁办公楼作为注册地址使用的，尤其应当注意实际楼层和租赁合同记载楼层是否一致，如有不一致的，应当事先做好相应的安排，避免因实际楼层和租赁合同记载楼层不一致而导致注册过程中的障碍。
2. 租赁面积。
笔者曾遇到很多客户在租赁合同所约定的租赁面积一栏，并未分别列明“使用面积”与“建筑面积”，仅统称面积是多少，这是不可取的。因为当涉及物业管理费、供暖费等费用时，常常以建筑面积作为计算基数。明确记录使用面积与建筑面积，将有效避免相关费用计付时发生争议。
曾有一客户租用仓库，合同约定租赁面积1万平方米，但后来在使用时发现，该仓库的实际面积是1万零12平方米，也就是说，客户占了出租方12平方米的便宜。站在客户的角度来看，区区12平方米算什么，与1万平方米相比不足其零头；可是从出租方而言，该12平方米并没有计入合同约定面积，现在被承租方白白使用，实在不甘心。查阅合同，通篇并未对此进行约定。此时，出租方要求客户支付这多出来12平方米的租金，客户坚决反对，认为应严格按照合同约定租金执行，对此出租方不服而诉诸公堂。虽然面积不符的问题可以通过诉讼解决，但是此举耗时费力且增大成本支出。因此，为防止出现合同约定面积与实际面积不符的风险，建议借鉴商品房买卖合同司法解释的相关规定，在租赁合同中做如下约定，以防患于未然：
“若合同约定使用面积与实际使用面积不符，双方同意按如下约定处理：
（1） 面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，双方应继续履行本合同，包括但不限于租金条款，任一方不得据此请求解除本合同；
（2） 面积误差比绝对值超出3%，且双方同意继续履行本合同的，若实际使用面积大于合同约定使用面积，大于部分所对应的租金应按【 】标准计算；若实际使用面积小于合同约定使用面积，小于部分所对应的租金应按【 】标准计算，如出租方已收取该部分租金，则应于承租方书面通知后七个工作日内全额无息返还；
（3） 面积误差比绝对值超出3%，且一方请求解除本合同的，出租方除应返还小于部分所对应的租金款项（标准参见本条项下第（2）款），还应按照当年度实际月平均租金【 】个月的标准向承租方支付违约金。
3. 房产位置及使用范围。
关于房产的位置以及使用范围，建议在作为附件的规划红线图及房产平面图中以红色线条明确框出并加以注解，同时建议房产周围的道路名称也详细标出，以便与房屋产权证记载的位置相对应。其中，“使用范围”不仅仅指“房产面积”的范围，同时还包括出租方同意提供给承租方使用的通道、楼梯、附属设施等，在图中明确标明，便于日后相邻关系的有利处理，以及防止出租方以任何形式干预承租方的经营管理。
第二，租赁房产的使用用途。
笔者曾碰到不少客户告知，在租赁合同签订时不想约定房产的使用用途，以达到日后随意使用租赁房产的目的。而实际上，作为租赁合同的必备条款，不约定房产使用用途的做法蕴藏着极大的风险。
曾有一客户在2008年3月与房东签订租赁合同，约定房屋租期10年并于签约后一周内付清了押金及第一年租金，该押金是作为客户擅自解约时的违约金。但租赁合同中并未对租赁房屋的性质及用途作出约定。后客户在办理营业执照时发现该房屋属于居住用房，不能作为办公用途，这就与客户原本准备将租赁房屋作为自己公司办公用地的想法背道而驰。于是客户想据此起诉至法院要求解约，同时要求房东返还其所交的租金及押金并承担违约责任。
笔者通过仔细阅卷并结合客户的陈述，向客户分析：根据相关法律规定，租赁合同所包括的条款中有一项是“用途”。出租方应当按照约定将租赁物交付承租方，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租方交付的房屋不符合租赁合同约定，致使不能实现租赁目的的，承租方可以解除租赁合同，并要求出租方承担相应的违约责任。但是在本案中租赁双方并没有对房屋的使用性质、用途作出任何书面约定。在此情形下，如果客户能够提供相应证据证明双方对于房屋用途有过口头约定，并证明房东故意隐瞒房屋使用性质的，则可以要求房东返还其已支付的款项并可要求房东承担违约责任，否则客户要求解约将面临承担违约责任之风险。于是建议客户与房东协商处理此事。
客户因急于要回自己的款项，并未听取笔者意见，而是转由自行起诉。后法院审理过程中，由于客户无法提供证据证明双方之间对于房屋用途的约定，法院认为房东交付房屋并未违反合同约定，在庭审中房东也表示同意解除租赁合同。最终法院判决解除双方租赁合同，房东返还客户剩余租期的租金，但对于客户要求房东返还作为违约金的押金的诉讼请求，法院并未支持。
诚然，承租方担心约定房产使用用途将限制自己日后独立经营的心态是可以理解的，但是明确的约定内容也是解决未来争议的有利武器。那么，从承租方的角度出发，该如何约定才能有力维护承租方的权益呢？
从房屋用途的分类来看，主要可分为住宅、办公、工商业、仓库等，这些用途是由土地使用权用途决定的，是类用途，而不是实际使用的具体用途。比如说商业用房，只要其土地使用权用途是商业，并按商业建筑的要求建设，经有关部门审查合格后它就是商业类房屋，但承租方可能用作商场、饭店、歌舞厅等，房屋的商业用途并不必然可以作为商业所包含的全部内容使用，因为具体用途还取决于房屋以外的许多因素，比如公安、卫生、消防、环保、城管等部门对某些生产、经营活动在某些区域的限制或特殊要求。
因此，为确保出租方保证房屋能用作承租方所期望的具体使用用途，而非仅仅是类用途时，建议在租赁合同中直接写明房屋的具体用途，在实务操作中一般将被认为出租方有义务保证承租方能按该具体用途使用房屋。若约定用途时仅与房产证明材料上一致，而不是写清具体用途，就笔者的执业经验来看，此时出租方只能保证房屋符合某一类用途的要求，对于房屋以外的因素则无法也无义务保证，并且具体使用用途所要具备的房屋类用途以外的条件是针对使用者而言的，若无法达到承租方的具体使用用途时，承租方是不能据此要求出租方承担违约责任的。
第三，租赁期限及相关要求。
从商业经营的实际需求出发，必然要考虑租房子究竟应该租多久，即租赁期限约定多长会比较符合经济优化性原则。而提到租赁期限，有必要谈谈合同期限（合同有效期）、免租期、进场日期等概念。
1. 合同期限。
合同期限不一定等同于租赁期限，租赁期限开始计算的日期可迟于合同生效日期。因为，除非有特别约定，通常而言合同生效日期是以双方签署后即生效；然而，从商业角度出发，承租方往往倾向于将以房屋实际可使用的周期作为“租赁期限”。因此，在实际操作中，“租赁期限”开始计算的日期可以有如下约定：“合同签订之日”、“房产完全交付之日”、“免租期届满的次日”或“餐厅/宾馆/酒楼实际开业的第一天（不含试营业）”等。
需要注意的是，合同期限必定且应当等于或长于租赁期限，所以应避免在文字中出现“租赁期限”开始计算的日期早于“合同生效日期”的情况。若属于转租情形，承租方务必要求出租方提供上手租约原件加以核实，以确保租赁期限没有超过上手租约所约定的租赁期限。
2. 免租期。
免租期就是占有、使用租赁房产却无需支付租金的期限。一般情况下，承租方向出租方初次承租房产时都应要求出租方提供免租期（此系承租方应极力争取的权利），以便于在此期限内进行装修施工、设备安装调试和进行其他营业性准备工作。
免租期约定多长比较合理呢？这个须具体问题具体分析，比如租赁面积不大但装修工程复杂，建议约定的免租期至少不低于三个月。但是，应特别注意免租期开始计算的日期，最早的起算日不得早于出租方交付符合合同约定条件的完整房产之日，若约定在此之前的其他日期（比如合同签订之日等），将有可能面临免租期已开始计算且在白白浪费之中而房产还未交付的局面。
同时，考虑到免租期的实际用途是针对承租方进场装修施工而言的，因此约定“可顺延”也是必要且必须的。比如在装修过程中因供水不足或排水不力，导致装修受阻而无法于约定的免租期内完成装修施工工程，则根据约定，“在承租方装修施工过程中，因出租方原因造成装修施工受阻、停滞或者无法按承租方的装修方案如期进行或完成的，出租方应负责解决，且该免租期应相应顺延”；或者“如因出租方原因导致承租方无法如期进场装修，包括但不限于出租方所提供的消防手续不齐全、出租方未按合同约定提供临时用电用水等情形，造成承租方施工期跨春节，鉴于春节期间无法施工，出租方同意免租期无条件增加45天”，以确保免租期内每一日都能为承租方充分利用。
3. 进场日期。
在向客户提供法律服务的过程中，笔者发现有许多客户都认为房产交付不就可以进场了吗，为什么还要单独约定一个进场日期，岂不是画蛇添足？实际上，房产交付不等于立即进场，也就是说房产交付后，承租方不一定马上进场开始装修，一般情况下进场日期的开始日与免租期的起始日应是重叠的。比如尚未竣工的房产、消防手续存在瑕疵的房产，如果房产交付后立即进场，从现实而言尚难操作，同时，若贸然进场装修，不仅有可能面对相关政府部门的阻拦，整体上影响装修施工的进度，而且有可能使承租方陷入被动局面，例如无法与商场整体业态同期开业，免租期不够而起租日又来临，餐厅、商店、酒楼类承租方提前开业但整体业态人流不够而惨淡经营等情形。
如果签约时，承租方无法对进场日期预知到某年某月某日，则对进场条件进行约定也不失为一种方法，比如，“房产交付后，承租方仅在如下条件满足时进场装修，免租期自承租方进场之日起算：出租方向承租方提供合法有效的消防工程验收意见书，并经承租方书面确认后三个工作日内”。
当然，如果租赁房产已满足适租状态，且经承租方实地考察，房产按合同约定进行交付及交付后的进场装修不存在障碍时，不对进场日期单独约定也是可以的，但是此时一定要注意约定房产交付日期及免租期时的明确性、合理性及可行性。
4. 租赁期限。
天津市市容和环境卫生管理条例
天津市人大常委会
天津市市容和环境卫生管理条例
（2003年5月21日天津市第十四届人民代表大会常务委员会第三次会议通过）
第一章 总 则
第一条 为加强市容和环境卫生管理，创造和维护整洁、优美的市容环境，保障人民身体健康，促进经济发展和社会文明进步，根据有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市中心城区和其他城市建成区、风景游览区以及其他实行城市化管理的区域。
其他实行城市化管理区域的具体范围由有关区、县人民政府划定并公布。
第三条 本市市容和环境卫生管理工作，实行统一领导、分级管理、公众参与、社会监督的原则。
第四条 市市容和环境卫生行政管理部门主管本市市容和环境卫生工作，负责本条例的组织实施。
区、县市容和环境卫生行政管理部门在本级人民政府领导下，负责本行政区域内的市容和环境卫生管理工作。
天津经济技术开发区、天津港保税区的管理机构负责本辖区内的市容和环境卫生管理工作。天津新技术产业园区的管理机构负责华苑产业区的市容和环境卫生管理工作。
本条例规定的行政处罚由集中行使城市管理行政处罚权的行政执法机构实施；尚未实行集中行使城市管理行政处罚权的，由市容和环境卫生行政管理部门实施。
市容和环境卫生行政管理部门和集中行使城市管理行政处罚权的行政执法机构及其工作人员，应当严格依法行政，认真履行职责，自觉接受监督。
第五条 街道办事处、镇人民政府负责各自辖区内的市容和环境卫生管理工作，并履行下列职责：
（一）对驻街、镇市容和环境卫生管理机构、市容和环境卫生作业单位的工作进行组织、协调、监督和检查；
（二）开展有关市容和环境卫生法律、法规的宣传教育活动；
（三）督促单位和个人履行市容和环境卫生义务，组织驻街、镇的单位开展市容和环境卫生清整活动；
（四）指导居民委员会、村民委员会做好本居住区的市容和环境卫生工作；
（五）监督责任单位保持本责任区内市容环境的清洁和环境卫生公共设施的完好。
居民委员会、村民委员会应当组织本居住区居民、村民开展市容和环境卫生社区服务，协助街道办事处和镇人民政府做好环境卫生工作。
第六条 市和区、县人民政府应当把市容和环境卫生事业纳入国民经济和社会发展计划，完善市容和环境卫生设施，提供市容和环境卫生公共服务，保障市容和环境卫生事业必要的费用。
第七条 市市容和环境卫生行政管理部门应当根据本市市容和环境卫生事业发展需要，组织编制市容和环境卫生专业规划，经市规划管理部门综合平衡后纳入城市总体规划。
第八条 各级人民政府应当制定政策，鼓励、支持和引导单位和个人兴办市容和环境卫生服务企业，逐步实现市容和环境卫生服务的社会化、市场化和专业化。
第九条 市容和环境卫生行政管理部门和广播电视、新闻出版、文化、教育、科技等部门以及机场、车站、港口、旅游景点等公共场所经营或者管理单位，应当加强有关市容和环境卫生的法律、法规和科学知识的宣传，增强全社会维护市容和环境卫生的责任和意识。
第十条 维护市容和环境卫生，是全社会的共同责任。
任何单位和个人都有享受整洁优美市容环境的权利，同时负有维护市容和环境卫生、爱护市容和环境卫生设施的义务。
对在市容和环境卫生工作方面成绩显著的单位和个人，市和区、县人民政府应当给予表彰和奖励。
第二章 城市容貌管理
第十一条 市市容和环境卫生行政管理部门应当会同有关部门，根据国家的城市容貌标准，结合本市实际情况，制订本市城市容貌标准，报市人民政府批准后公布实施。
本市的城市容貌标准应当包括建筑景观、公共设施、环境卫生、园林绿化、夜景灯光设施、户外广告设施、公共场地等方面的要求。
第十二条 本市主要道路两侧和景观区域内的建筑物、构筑物及其他设施的所有者、使用者或者管理者应当按照城市容貌标准，对建筑物、构筑物和其他设施的外部进行清洗或者粉刷，保持容貌美观。违反规定的，责令限期改正。
道路两侧和景观区域内的建筑物门面装修、改建，应当经有关部门批准，并符合城市容貌标准。违反标准的，责令限期改正；逾期不改正的，处一千元以上五千元以下罚款。
第十三条 对道路两侧的建筑物、构筑物及其他设施进行街道综合整修的，市容和环境卫生行政管理部门应当按照城市容貌标准，制定街道综合整修方案和质量标准，并组织实施。
建筑物、构筑物和其他设施，由使用者负责整修，当事人另有约定的除外；用于居住的房屋，由房屋产权人负责整修，政府给予适当补贴。
在规定期限内不履行整修义务或者整修未达到规定标准的，责令限期改正。
第十四条 新建建筑物临街一侧，应当按要求设置透景或者半透景的围墙、栅栏、绿篱及花坛、草坪作为分界。建筑物临街一侧的现有围墙不符合前款要求的，应当在街道综合整修时按照要求设置。违反规定的，责令限期改建或者拆除。
透景围墙内外应当保持环境整洁、美观。
第十五条 禁止在建筑物、构筑物和其他设施或者树木、居民楼道等处，擅自摆放、张贴、悬挂、刻划、涂写各种标语和其他宣传品，或者摆放、悬挂有碍城市容貌的物品。违反规定的，责令清除；不清除的，处一百元以上二千元以下罚款。对其中妨害、蓄意破坏社会管理秩序的行为，由公安机关依照治安管理处罚条例的规定予以处罚。
除全市统一布置的重大活动外，需要临时悬挂标语或者其他宣传品的，应当经市市容和环境卫生行政管理部门批准，在规定的时间和范围内悬挂，并在期满后及时清除。违反规定的，责令限期清除，并处五十元以上五百元以下罚款。
街道办事处、镇人民政府应当在居民区内设置规范的专用告示栏供单位或者个人使用，并定期维护。
第十六条 禁止在道路两侧和公共场地擅自堆放杂物、搭建建筑物、构筑物或者其他设施。需要临时堆放或者搭建的，应当经市容和环境卫生行政管理部门同意后，再到有关部门办理其他手续。违反规定擅自堆放杂物的，责令限期改正，并可处五十元以上五百元以下罚款；擅自搭建建筑物、构筑物或者其他设施的，责令限期拆除，逾期未拆除的，经区、县人民政府批准强制拆除，并可处一万元以下罚款。
第十七条 禁止在居民区的楼道、庭院、屋顶等公共部位堆放杂物、丢弃废弃物。违反规定的，由街道办事处、镇人民政府责令限期清理；逾期不清理的，由街道办事处、镇人民政府或者物业管理服务企业代为清理。所需费用，由责任者承担。
第十八条 从事机动车辆清洗经营活动的，应当具备符合规范要求的经营场所和污水、污泥处理设施。违反规定的，责令停止经营，并可处一百元以上一千元以下罚款。
第十九条 禁止擅自占用道路和公共场所从事摆卖、生产、加工、修配、机动车清洗和餐饮等经营活动。违反规定的，没收其违法所得和非法财物，可以处五千元以下罚款。
第二十条 严格控制占路设置各类存车场。确有必要设置的，应当经有关部门批准。批准设置前，应当征得市容和环境卫生行政管理部门同意。
第三章 夜景灯光和户外广告设置管理
第二十一条 主干道路、商业街两侧的建筑物、构筑物和其他设施及广场、绿地，应当在规定期限内按照规划及标准设置夜景灯光照明设施。
第二十二条 夜景灯光照明设施按照下列规定设置：
（一）大中型构筑物、道路、桥梁、广场、花坛、绿地夜景灯光照明设施的设置，由电力、市政、园林等单位或者产权单位负责；
（二）沿街单位或者商店，以及经批准设置的经营性棚亭夜景灯光照明设施的设置，由经营者负责；非经营性的，由使用者负责；
（三）大中型公共建筑、风貌建筑上夜景灯光照明设施的设置，由使用单位负责；
（四）户外广告上夜景灯光照明设施的设置，由广告发布单位负责；
（五）非经营性灯光照明设施（含牌匾、字号、单位名称标识、公益性广告、标志性指示牌）由使用者负责。
不按规定设置或者设置的灯光照明设施不符合设置标准的，责令限期改正；逾期不改正的，处一千元以上一万元以下罚款。
第二十三条 新建、改建、扩建工程和外檐再装修工程按照城市容貌标准或者市人民政府的有关规定需要设置夜景灯光照明设施的，建设单位应当把夜景灯光照明设施列入设计方案，并与主体工程同时设计、施工和投入使用，所需费用列入工程总投资。违反规定的，责令限期改正；逾期不改正的，按照夜景灯光照明设施的设计造价一倍以上二倍以下处以罚款。
第二十四条 夜景灯光照明设施的产权人或者使用者应当保持设施功能完好，及时修复损坏的设施。违反规定的，责令限期改正；逾期不改正的，处三百元以上三千元以下罚款。
夜景灯光照明设施应当按照市市容和环境卫生行政管理部门规定的时间启闭。违反规定的，责令限期改正；逾期不改正的，处五千元以下罚款。
第二十五条 设置户外广告设施（含霓虹灯、招牌、标牌、电子显示牌、灯箱、公告栏、宣传栏、实物造型等）应当遵守各种安全技术规范，不得妨碍市政公共设施、道路交通设施的使用，不得损害市容市貌。
设置户外广告设施，应当经市容和环境卫生行政管理部门批准。违反规定的，责令限期改正；逾期不改正的，予以强制拆除，并可处一万元以下罚款。
户外广告设施，应当按照批准的位置、规格、式样、材料、版面，在规定的期限内设置。违反规定的，责令限期改正；逾期不改正的，予以强制拆除，并可处一万元以下罚款。
转让户外广告设施所有权的，应当向市容和环境卫生行政管理部门备案。
第二十六条 户外广告设施由广告设施所有者负责养护和维修，保持设施的安全、整洁和完好。违反规定的，责令限期改正，并可处五千元以下罚款；逾期不改正的，予以强制拆除。
第二十七条 在经营性户外广告设施上未发布商业广告满七日的，应当按照市容和环境卫生行政管理部门的要求发布公益性广告。违反规定的，责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以下罚款。
第四章 环境卫生保洁管理
第二十八条 环境卫生保洁，应当达到国家和本市规定的环境卫生质量标准。
环境卫生作业人员应当严格遵守环境卫生质量标准和有关操作规范，避免因违章作业造成污染。
第二十九条 环境卫生保洁责任单位，按照下列规定确定：
（一）主次干道、支路、胡同里巷、楼群甬路由环境卫生作业单位负责；
（二）实行物业管理的住宅小区由物业管理服务企业负责；
（三）公共场地由经营单位或者管理单位负责；
（四）各类市场、存车场由开办单位负责；
（五）单位和个体经营者按照所在区、县人民政府划定的环境卫生保洁责任区，自行负责该区域的环境卫生保洁工作；
（六）在道路和公共场地举办各种宣传、咨询、展销等活动的，由主办单位负责。
不按规定履行保洁责任或者履行责任不符合国家和本市规定标准的，责令限期改正；逾期不改正的，处三百元以上三千元以下罚款。
第三十条 环境卫生保洁责任单位应当确定责任人，建立健全环境卫生保洁制度，及时履行保洁责任。
第三十一条 禁止下列影响环境卫生清洁的行为：
（一）随地吐痰、吐口香糖、便溺，乱倒粪便；
（二）乱扔烟蒂、纸屑、瓜果皮核以及各类包装废弃物等；
（三）乱倒、乱堆渣土、污泥或者其他废弃物，向道路、河道、公共场地上抛撒杂物、废弃物，由建筑物或者车辆向外抛掷杂物、废弃物。
违反前款第（一）项规定的，责令即时清除，并处五十元以上一百元以下罚款；违反第（二）项规定的，责令即时清除，并处十元以上五十元以下罚款；违反第（三）项规定的，责令限期清除，逾期不清除的，处五十元以上五百元以下罚款，其中单位违反此项规定的，处五百元以上五千元以下罚款。
第三十二条 运输车辆应当符合下列规定：
（一）严禁车轮带泥污染道路；
（二）运载垃圾、渣土、泥浆、沙石料、煤炭的，应当采取密闭、苫盖等措施并不得超过车厢的高度；
（三）严禁运输车辆所载物沿途泄漏和散落。
违反前款第（一）、（三）项规定的，责令限期清除，并可按每平方米处五十元以下罚款；违反第（二）项规定的，责令限期改正，并可按每车处一百元以下罚款。
第三十三条 公园、绿地、花坛、道路绿化隔离带的环境卫生保洁，由养护单位负责。
有关单位或者个人进行植树、剪枝等作业时，应当遵守下列规定：
（一）当日清除余土，及时清运枯树和残枝等杂物；
（二）花坛、绿地、树穴周边的土面应当低于边沿侧石；
（三）施肥、移种花草、松土、除草、浇水时不得污染道路。
违反前款规定的，责令限期改正；逾期不改正的，处一千元以下罚款。
第三十四条 集贸市场内的环境卫生保洁工作，由市场开办单位负责，并应当遵守下列规定：
（一）设置与废弃物产生量相适用的废弃物容器，并做到废弃物日产日清、无满冒外溢；
（二）按照规划要求设置公共厕所，并保持公厕内卫生清洁；
（三）组织专人对市场内进行全天保洁，保持市场整洁有序；
（四）责成产生废弃物的经营者自备废弃物容器。
违反前款规定的，责令限期改正；逾期不改正的，处二千元以下罚款。
第三十五条 建设工程施工单位应当负责施工工地及周围环境的保洁工作，并遵守下列规定：
（一）临街工地设置实墙围挡，堆放工程渣土不得超过实墙围挡的高度，不得向建设工地外排放污水、污泥；
（二）不得擅自在建设工地围挡外堆放建筑垃圾、工程渣土和建筑材料，经批准占用道路堆放的应当码放整齐，散体、流体物料应当围挡存放；
（三）工地出入口处有防治车辆污染道路的措施；
（四）工地内设置符合规定要求的临时厕所，并保持清洁；
（五）工程竣工要及时对场地进行清整，达到地平场净。
违反前款规定的，责令限期改正；逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款。
第三十六条 铺设、维修道路或者进行地下管线作业，应当遵守下列规定：
（一）作业现场设置围挡，挖掘的渣土堆放整齐；
（二）排放泥浆不得污染道路；
（三）及时清除余土和废弃物，恢复路面整洁。
违反前款规定的，责令限期改正；逾期不改正的，处五千元以下罚款。
第三十七条 掏挖下水道作业，应当使用容器装载污泥，及时清运，并清洗作业现场。违反规定的，责令限期改正；逾期不改正的，处一千元以下罚款。
第三十八条 建设工程竣工的，建设单位应当及时向有关保洁责任单位办理环境卫生保洁责任交接手续。
第三十九条 穿越城镇的公路、铁路和河道管理范围内的环境卫生保洁，由法律、法规或者市人民政府规定的责任单位负责，并应当达到国家和本市规定的环境卫生质量标准。违反规定的，责令限期改正；逾期不改正的，处二千元以下罚款。
第四十条 禁止在城区内饲养鸡、鸭、鹅、猪、羊、兔、驴、马、牛、骡、食用鸽以及其他影响市容和环境卫生的禽畜。与城区接壤地区的农业户饲养禽畜的，必须在规定的区域内圈养。违反规定的，责令限期改正；逾期不改正的，予以没收。
因科研、教学等特殊需要饲养禽畜的，应当按有关规定加强管理，不得影响市容和环境卫生。
养犬应当遵守本市养犬管理条例的有关规定。
饲养信鸽应当符合有关规定，具备相应条件，并采取措施，防止影响市容和环境卫生。饲养信鸽影响市容和环境卫生的，责令限期拆除鸽舍。
第五章 废弃物管理
第四十一条 收集、存放、运输和处理生活废弃物，应当遵守下列规定：
（一）按照市容和环境卫生行政管理部门规定的时间、地点、方式，倾倒和清运生活废弃物；
（二）生活废弃物不得与工业废弃物、危险废弃物、工程渣土混同存放、清运和处理；
（三）存放和清运生活废弃物，应当使用密闭容器。
违反前款第（一）项规定的，责令限期改正，逾期不改正的，处二千元以下罚款；违反第（二）项规定的，依照国家有关法律规定处罚；违反第（三）项规定的，责令限期改正，逾期不改正的，处二百元以下罚款。
第四十二条 生活废弃物应当实行袋装收集，并逐步实行分类收集、贮存、运输和处置，推行合理利用和无害化处置。已实现供气、供暖的住宅楼，应当逐步封闭垃圾道。废旧电池等特殊废弃物应当单独存放和处置。
医疗废弃物必须严格按照国家法律、法规的规定收集、存放、运输、处理，不得与生活废弃物混同存放、清运、处理。
宾馆、饭店、饮食等行业所产生的废弃物，应当实行分类和袋装收集。违反规定的，责令限期改正；逾期不改正的，处五千元以下罚款。
第四十三条 居民装修房屋，应当将产生的废弃物运到市容和环境卫生行政管理部门指定的地点。
因施工产生工程渣土的单位，应当到市容和环境卫生行政管理部门办理排放许可证。违反规定的，责令限期补办。
承运渣土的单位或者个人，应当随车携带排放许可证，并按照市容和环境卫生行政管理部门指定的运输路线和处置场地运卸渣土。违反规定的，责令限期改正；逾期不改正的，按每车二百元以下处以罚款。
第四十四条 化粪池和储粪池应当定期疏通。粪便外溢时，市容和环境卫生行政管理部门应当组织有关单位及时清除、疏通，再分清责任，并由责任者承担有关费用。
第四十五条 标有“垃圾专用车”字样的城市生活废弃物运输专用车辆应当封闭、不得洒漏，在运输作业时公安交通管理部门应当在行驶路线和时间上提供便利，保障通行。
第六章 环境卫生设施管理
第四十六条 居民区、商业文化街、城镇道路、广场和商场、影剧院、体育场馆、车站、机场、港口、市场、公园、绿地以及其他群众活动频繁地区，应当设置环境卫生公共设施。
环境卫生公共设施的设置，主、次干道两侧和重点地区由市容和环境卫生行政管理部门负责；实行物业管理的居民区由物业管理服务企业负责；未实行物业管理的居民区由街道办事处、镇人民政府负责；其他地区由管理单位或者有关责任单位负责。
卫生保洁责任单位应当自行配置本责任区内的垃圾容器和废物箱。
违反规定，配置不符合要求或者不配置垃圾容器和废物箱的，责令限期改正。
第四十七条 环境卫生设施应当保持完好无损。坏损的，应当及时维修或者更新、重置。产权明确的，由产权单位负责；产权不明确的，由市容和环境卫生行政管理部门负责。违反规定的，责令限期改正。
原有设施不符合标准的，应当进行改造。
第四十八条 环境卫生设施应当由管理单位或者产权单位负责保持整洁卫生，定期消毒，达到环境卫生质量标准。违反规定的，责令限期改正。
第四十九条 新建、改建、扩建工程项目，必须按照环境卫生专业规划和环境卫生设施设置标准，配套建设和配置环境卫生设施，并与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，所需经费列入建设项目总投资。违反规定的，责令限期改正；逾期不改正的，按照设施的设计造价一倍以上二倍以下处以罚款。
第五十条 禁止损毁环境卫生设施或者附属物，不得擅自将环境卫生设施移动、停用、占用、拆除或者改变用途。违反规定的，责令恢复原状，不能恢复原状的，应当补建或者按重置价格赔偿损失。
环境卫生设施确需移动、停用、占用、拆除或者改变用途的，应当报经市容和环境卫生行政管理部门批准。经批准占用或者拆除的，应当由申请者异地重建或者按重置价格给予补偿。收取的补建或者补偿费用，应当专款专用，不得挪作他用。
第七章 其他规定
第五十一条 市容和环境卫生行政管理部门及城市管理行政执法机构应当建立举报、投诉受理制度。
对损害城市容貌和环境卫生清洁的行为，任何单位和个人均有权制止，并可以向市容和环境卫生行政管理部门或者城市管理行政执法机构举报。接到举报的市容和环境卫生行政管理部门或者城市管理行政执法机构，应当指定专人依法及时查处，并将查处结果告知举报人。
当事人认为市容和环境卫生行政管理部门或者城市管理行政执法机构的具体行政行为不当的，可以向同级人民政府或者上一级行政主管部门提出投诉。区、县人民政府，市容和环境卫生行政管理部门或者城市管理行政执法机构，自受理投诉之日起十五日内，应当将处理结果答复投诉人。
第五十二条 市容和环境卫生行政管理部门、城市管理行政执法机构及其工作人员应当依法履行管理职责，及时受理申请、举报或者投诉，依法查处违法行为。
对应当受理的申请、举报或者投诉事项不予受理，或者对应当制止、查处的违法行为不予制止、查处，或者违法管理、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
对违反前款规定的行政执法人员，应当暂扣或者吊销其行政执法证件。
第五十三条 拒绝、阻挠执法人员执行公务或者侮辱、殴打市容和环境卫生工作人员的，由公安机关依据治安管理处罚条例予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
故意破坏各类市容和环境卫生设施的，应当依法承担民事责任；尚未构成犯罪的，由公安机关依照治安管理处罚条例予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十四条 对违反本条例的行为，情节轻微或者主动改正的，可以减轻或者免予处罚。
对不服从管理或者拒绝履行行政处罚决定的，可以暂扣违法行为涉及的工具或者物品，要求其到指定地点接受处理。
第五十五条 对责令限期改正，责任者拒不改正的，市容和环境卫生行政管理部门或者城市管理行政执法机构可以采取代为改正措施，所需费用由责任者承担。
第五十六条 当事人对市容和环境卫生行政管理部门、城市管理行政执法机构所做出的具体行政行为不服的，可以依照行政复议法或者行政诉讼法的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人不履行行政处罚决定的，做出具体行政行为的市容和环境卫生行政管理部门或者城市管理行政执法机构可以依法申请人民法院强制执行，或者依法强制执行。
第五十七条 清雪铲冰管理工作，按照市人民政府有关规定执行。
第八章 附 则
第五十八条 农村集贸市场的市容和环境卫生管理，高速公路和国道、铁路两侧的大型户外广告设施的管理，可以参照本条例执行。
第五十九条 本条例自公布之日起施行。1998年2月25日天津市第十二届人民代表大会常务委员会第四十次会议通过的《天津市环境卫生管理条例》同时废止。
