青岛市城市房产交易管理办法（已废止）
山东省青岛市人大常委会
青岛市城市房产交易管理办法（已废止）
(1993年5月15日青岛市第十一届人民代表大会常务委员会第三次会议通过 1993年5月30日山东省第八届人民代表大会常务委员会第一次会议批准 1993年5月30日青岛市人民代表大会常务委员会公告公布施行 根据1994年10月12日山东省第八届人民代表大会常务委员会第十次会议批准的1994年9月24日青岛市第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议关于修改《青岛市环境噪声管理规定》等十九件地方性法规适用范围的决定修正 1994年10月12日重新公布)
第一条 为加强对城市房产交易的管理，维护正常的房产交易秩序，保障当事人的合法权益，根据法律、法规的有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所称房产交易是指个人之间、法人之间、其他组织之间及其相互之间进行的有偿转移房屋所有权或使用权及相关土地使用权的行为，包括房产的买卖、交换、抵押、典当、租赁等。
房产交易中房屋租赁的管理，按照《青岛市城市公有房产管理暂行办法》和《青岛市城市私有房屋管理办法》等有关规定执行。
房产的赠与，依照本办法的有关规定管理。
第三条 本办法适用于市南区、市北区、四方区、李沧区和各县级市、崂山区、城阳区、黄岛区的城区和建制镇。
第四条 青岛市房产行政管理部门是青岛市的城市房产交易主管机关。
青岛市房屋产权产籍监理机构负责市南区、市北区、四方区、李沧区的城市房产交易行政管理工作；各县级市、崂山区、城阳区、黄岛区房产管理部门负责本辖区内的城市房产交易行政管理工作。
第五条 房产交易行政管理部门的主要职责是：
(一)审查房产交易当事人的资格，查验交易房产的权属；
(二)办理房产交易监理登记手续；
(三)确认交易房产评估价值；
(四)进行房产交易的咨询，指导房产交易活动；
(五)按其职责查处房产交易活动中的违法行为。
第六条 房产交易应在房产交易市场内进行；房产交易市场的设置，须经青岛市房产行政管理部门批准；房产、土地、工商等行政管理部门在房产交易市场内按各自的职责进行管理。
第七条 房产交易应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
禁止私下交易、隐瞒房价及其他损害国家、集体和他人合法权益的行为。
第八条 有下列情形之一的房产，不得进行交易：
(一)无合法房屋所有权证明和土地使用证明的；
(二)房屋所有权或使用权及相关土地使用权有纠纷的；
(三)房屋所有权证及相关土地使用权证与现状不符的；
(四)房屋已列入规划改造范围且规划管理部门已核发建设用地规划许可证的；
(五)依法限制该房屋所有权转移的。
第九条 房产交易当事人办理房产买卖监理登记手续时，须持买卖契约和下列规定文书：
(一)个人出卖房产的，须交验居民身份证、房屋所有权证、土地使用证；个人买房的，须交验居民身份证；委托代理人买卖房产的，代理人须出具经过公证的授权委托书。
(二)单位出卖自管房产的，须提交房屋所有权证、土地使用证；单位购买房产的须出具单位证明；委托代理人买卖房产的，代理人须出具单位法定代表人的授权委托书。
单位购买私有房产的，还应遵守《青岛市城市私有房屋管理办法》的有关规定。
第十条 具备房屋开发经营资格的单位出售商品房屋，须持营业执照、建设工程规划许可证和土地使用等证明，到房产交易行政管理部门办理出售房屋登记手续。其中：出售已竣工商品房屋的，还须交验房屋竣工验收证明；预售在建商品房屋的，还须交验投入的开发建设资金(不含土地出让金)已达到计划总额的百分之二十以上，或地下基础工程建设已完成的有关证明。
第十一条 房屋所有人出卖共有房屋，须提交房屋共有人同意出卖房屋的书面证明；出卖已出租的房屋，房屋所有人须提前三个月书面通知承租人。
对出卖的房屋，在同等条件下，房屋共有人或房屋承租人有优先购买权。但房屋共有人或承租人在接到房产交易监理部门通知后，在三十日内不回复的，视为放弃优先购买权。
有租赁关系的房屋出卖后，对尚未终止的原租赁合同，新的房屋所有人和原承租人应继续履行。
第十二条 房产交换、赠与，当事人应按照本办法买卖房产的有关规定办理监理登记手续，并缴纳税费。
第十三条 以房产进行抵押、典当的，当事人应在签订抵押、典当协议时，到房产所在地房产交易行政管理部门登记。
抵押期或典当期满，房屋所有权转移的，当事人应按照本办法买卖房产的有关规定办理监理登记手续。
第十四条 已确认产权的房产交易，当事人须委托房产交易评估机构评估房产价值，并按规定缴纳评估费。
房产交易当事人办理房产交易监理登记手续，须按规定缴纳交易监理费。
评估费、交易监理费的标准，由青岛市房产行政管理部门会同物价部门制定，按规定的程序报批。
第十五条 房产交易当事人须按规定纳税。
在房产交易中土地有增值的，由房产交易行政管理部门按国家规定收取土地增值费。
第十六条 房产买卖价格，由房产交易当事人协商议定；协商议定的价格明显低于现行市场价格的，按市场价格计征税费。
第十七条 房产交易行政管理部门在接到交易当事人的房产交易监理登记申请后进行审查，对符合规定的，应在三十日内办理房屋所有权转移登记手续。
第十八条 房产交易中，房屋所有权发生转移的，房产交易当事人应按有关规定办理土地使用权转移手续。
第十九条 任何单位和个人都有权检举、揭发房产交易中的违法行为。有关部门要保护举报人，对举报有功者，由房产交易行政管理部门给予奖励。
第二十条 对私自进行房产交易的，由房产交易行政管理部门责令补办房产交易有关手续，缴清税费，对当事人按应缴房产交易监理费的一至三倍处以罚款。
隐瞒房价的，除责令其补交税费外，对当事人按应缴房产交易监理费的一至三倍处以罚款。
第二十一条 对在房产交易活动中有违反工商行政管理法律、法规行为的，由工商行政管理部门依照有关规定进行处理。
第二十二条 对在房产交易活动中有违反国有资产管理法律、法规行为的，由国有资产管理部门依照有关规定进行处理。
第二十三条 当事人对房产交易行政管理部门的行政处罚决定不服的，可在接到行政处罚决定书之日起十五日内，向青岛市房产行政管理部门申请复议；对复议决定仍不服的，可在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉；当事人也可以在接到行政处罚决定书后依法直接向人民法院起诉。
对逾期不申请复议或不起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚决定的部门申请人民法院强制执行。
第二十四条 房产交易中发生纠纷的，当事人可以依照《青岛市城市房产纠纷仲裁条例》申请房产仲裁机构进行仲裁，也可以依法直接向人民法院提起诉讼。
第二十五条 房产交易监理部门的工作人员在房产交易活动中，滥用职权、徇私舞弊的，由有关部门给予行政处分和经济处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十六条 按住房制度改革有关规定购买房屋和以所购买房屋进行交易的，依照住房制度改革的有关规定执行。
第二十七条 涉外房产交易按有关规定执行。
第二十八条 本办法具体应用中的问题，由青岛市房产行政管理部门负责解释。
第二十九条 本办法自发布之日起施行。
交通事故损害赔偿诉讼案中相关责任主体问题探讨
王政
在汽车等交通工具日益大众化的时代，每天都有大量的交通事故在随机的发生。目前，在法院所受理的民事案件中，因交通事故而引发的损害赔偿纠纷案件已占据相当的权重比例。然而，对交通事故损害赔偿责任主体如何确定这一大众化的问题却在司法实践中因缺少法律的明确规定而让人观点不一、争执不休。司法实践中，地方法院在处理此类案件中也具有相当的随意性，尤其是对案件的受理，法院立案部门经常以“案件的诉讼主体不对”为由拒绝受案；另外，即便立案部门不限制，审判人员也会根据自己的主观认识随意决定责任主体的义务有无和大小。针对此种现状，本文不缀浅陋，希望能对交通事故损害赔偿案相关责任主体做一下探讨，以引起立法、执法机关和法律从业人员的足够重视。
一、关于肇事司机和肇事单位的责任问题
关于肇事司机（或驾驶人）的赔偿责任，大家一般不会产生争议。因为司机或驾驶人员的行为是导致交通事故发生的直接原因，按照“过错责任原则”，让司机或驾驶人作为交通事故的赔偿一方当事人理所当然。然而，司机或驾驶人员的赔偿能力有时是非常有限的，且发生交通事故时往往是其在履行职务，是受雇于他人或某一单位；另外，在某些交通事故案中，司机或驾驶人员也会因事故受到伤害，往往也是受害的一方当事人，其本身也应因雇佣或劳动关系而得到赔偿。故在此类交通事故中，司机或驾驶人员的赔偿责任应该由司机或驾驶人员的聘用人员或聘用单位直接承担，而不应该由肇事司机或驾驶人承担（当然，肇事司机或驾驶人存在故意或重大过失行为的除外）。但是，在诉讼中，对于是否存在雇佣关系的举证责任，我们认为，司法机关应当合理进行分配，司机或驾驶人一方当事人应承担主要举证责任。如果司机或驾驶人不能证明存在雇佣关系的，其仍然主要承担或与其他责任主体一起承担连带的损害赔偿责任。
二、关车辆所有人（或车主）的赔偿责任问题
在事故中，如果车辆的驾驶人与所有人属于同一主体，大家对赔偿责任的承担一般是不会产生争议的；如果车辆的使用人与所有人属于同一主体，大家对赔偿责任的承担一般也不会产生争议。但是对于事故车辆的所有人与使用人不一致的情况下，大家对车辆所有人是否承担赔偿责任却往往产生争议。依据我国原《道路交通事故处理办法》第三十条的规定，车辆所有人责任为垫付责任。现该办法废止后，新的《道路交通安全法》对车辆所有人责任并没有明确规定，这明显属于立法的空白。目前，关于车辆所有人应承担连带侵权损害赔偿责任的主要法律依据是参照我国《民法通则》第123条之规定的特殊侵权民事责任。
车主承担连带赔偿责任的经典解释是：机动车本身是一个带有危险性的交通工具，车主作为机动车所有人，应当对车辆承担一种监督管理职责。对车辆不在自己控制时，必须认识到这一高度危险物可能会给他人造成损害。车主作为车辆所有人，其将带有危险性的交通工具借用或出租给他人使用表明其本身存在过失。该过失行为与肇事者违章驾驶导致交通事故发生的过失行为共同导致了受害人物质和人身受到损害，因此车主应当与肇事者承担连带赔偿责任。
考虑到在交通事故当中大部分开车的司机没有赔偿能力的现实，为了更好地维护受害人的合法权益，依照公平原则，要求车主承担连带民事赔偿责任是为大家所普遍认同的法理。但是民事赔偿责任毕竟不同于交通事故责任，车主在交通事故案件中往往并没有违法或过错行为存在，如果一味要求车主按“无过错赔偿责任”承担连带赔偿责任，也往往有失公正，至少法律对车主的“无过错赔偿责任”作出明确的限制性规定（比如规定车主无过错责任的适用条件和承担赔偿责任的最高限额等）。这样才能避免引起人们认识的分歧和司法实践的混乱。
三、关于保险公司的责任问题
根据现行《道路交通安全法》第十七条规定，“国家实行机动车第三者强制责任保险制度，设立道路交通事故社会救助基金。具体办法由国务院规定。”该法第七十五条的规定，“肇事车辆参加机动车第三者责任强制保险的，由保险公司在责任限额范围内支付抢救费用”。该法第七十六条规定，“机动车发生交通事故造成人身伤亡、财产损失的，由保险公司在机动车第三者责任强制保险责任限额范围内予以赔偿”。
尽管现行的《道路交通安全法》对保险公司在道路交通肇事中的救助费用垫付和支付责任作出明确规定，但关于《机动车第三者责任强制保险条例》一直没有出台，司法实践中一直缺乏可操作性的规范，让受害者往往无所适从。
这些问题在以下这个案例中已经有所反映。２００４年７月３日的人民法院报登载的一篇报道《肇事车主不知去向受害家属无钱救治一保险公司被裁定先支付费用》的内容是，江苏省太仓市法院受理的一起案件，受害人家属在肇事人去向不明的情况下直接将保险公司告上法庭，同时申请先予执行。法院依据道路交通安全法第七十五条的规定，裁定保险公司在责任限额范围内支付抢救费用。这篇报道反映了两个值得注意的问题，１、受害人对保险公司是否有直接请求权？２、保险公司应怎样先予支付抢救费用？
针对第一个问题，受害人状告保险公司的请求权基础怎样定？受害人要求加害人赔偿是以侵权为基础，加害人（被保险人）要求保险公司赔付保险金是以双方签订的保险合同为基础，而在受害人与保险公司之间不存在直接的法律关系，以往就有法院以受害人不具备诉权的理由裁定驳回起诉。在法律没有对受害人的直接诉权作出规定的情况下，法院受理此类案件是否合适？笔者建议对受害人的直接诉权在立法中加以明确。如我国台湾《强制汽车责任保险法》第二十八条规定，“被保险汽车发生汽车交通事故时，受益人得在本法规定之保险金额范围内，直接向保险人请求给付保险金”（这里的受益人为受害人本人，在受害人死亡的时候为受害人的继承人）。在法律上明确规定受害人的直接求偿权，降低受害人索赔的成本，体现对受害人利益的保护，符合现代社会立法、司法“人本主义”的价值取向。
针对第二个问题，怎样保证保险公司快速支付抢救费用。《道路交通安全法》第七十五条规定的目的就是为了保证受害人在受到损害后能够得到及时充分的救助，但是如果没有相应的配套制度的约束，就会产生保险公司在被告上法庭之后经法院裁定先予支付救助费用的情况下，才向受害人支付抢救费用的现象，这样一来，立法的目的虽好，但实际上却没有得到实现。对此，笔者建议，是否可以由保监会制定相应的规定，明确保险公司先行支付抢救费用的具体程序以及在何种情况下保险公司可以向加害人（被保险人）行使求偿权，以及如果没有及时赔偿对保险公司有怎样的处罚措施等等，只有对保险公司的权、责、利加以明确，才能保证这项制度在实际的实施过程中不致于走样变形。
四、关于医疗机构的责任问题
作为职业的医疗机构，对受伤人员进行及时抢救或救助不仅应体现在医疗道义上，更应该体现为一种法律责任。根据《道路交通安全法》第七十五条的规定，医疗机构对交通事故中的受伤人员应当及时抢救，不得因抢救费用未及时支付而拖延救治。肇事车辆参加机动车第三者责任强制保险的，由保险公司在责任限额范围内支付抢救费用；抢救费用超过责任限额的，未参加机动车第三者责任强制保险或者肇事后逃逸的，由道路交通事故社会救助基金先行垫付部分或者全部抢救费用，道路交通事故社会救助基金管理机构有权向交通事故责任人追偿。根据上述规定，不难得出下列结论：１、该法赋予医疗机构及时抢救受伤人员的义务；２、该法对医疗机构因及时抢救受伤人员而支出的（或者拟支出的）费用给予了相应的保障。但是，该法没有对医疗机构的不作为制定相应的罚则。笔者认为，通常情况下，医疗机构与患者之间形成医疗服务合同关系，适用合同法的规定来规范其相互之间的权利义务关系。但医疗机构根据《道路交通安全法》第七十五条的规定，对交通事故中的受伤人员的抢救是一种法定义务。医疗机构怠于履行该义务，对受伤人员造成损害的，应承担相应的侵权责任，而非违约责任。
五、关于交通肇事损害赔偿案诉讼主体的确定问题
依据最高人民法院《民事案件案由规定》(法发〔2008〕11号)之内容，民事案件的案由是按照不同的法律关系性质来进行分类的，基本上一个案件只涉及一种法律关系。司法实践中，当事人就受损权益争执提起诉讼时，在涉及多个诉讼主体和多重法律关系时，立案审查人员往往以法律关系不明确或案由不统一为由不予立案，或者要求起诉人必须减去某些被诉主体和相关利害第三人后才肯立案。这样无疑就会给当事人纠纷解决带来了讼累，使本该一案就能解决的纠纷必须拆散成多个案件纠纷才能解决。就交通肇事案件而言，在不同的当事人之间可以产生多重法律关系，比如肇事者与直接受害人之间的侵权法律关系、投保人与被保险人之间的保险合同法律关系、肇事者或受害人与相关单位之间的劳动或雇佣法律关系、受害人与救护义务人之间的类似侵权法律关系、受害或肇事车辆与车上乘客或货物主人之间的运输合同法律关系，等等。无疑这一系列的法律关系使得交通肇事案件的法律解决变得异常的复杂，而且直接影响到相关当事人的现实利益或责任承担。
当然，从司法审判角度讲，一个案件如只涉及一种法律关系、只涉及原被告双方法律主体的话是最容易审理清楚的。但是，从司法资源有效利用的角度看，因一个事件所产生的纠纷，依据不同的法律关系分成多个案件予以解决实际上也是对司法资源最大的浪费。另从受害人权益救助讲，一个案件中如不能尽量把所有相关当事人追加上，自然不利于受害人权益的实现和各方当事人之间诉讼权益的平衡。
从立法的角度讲，我国《民事诉讼法》在“诉讼参加人”一章中明确规定了共同诉讼和第三人参加诉讼制度。也就是说，从民事诉讼立法本意讲，也并非一次诉讼只能解决一种法律关系的纠纷，关键是看各种法律关系或法律责任之间的关联性、紧密型。司法现实中，也确实存在多种法律关系纠纷一并审理一并解决的具体案例。如在交通肇事案件中，大量存在受害人将保险公司和肇事司机、肇事车辆所有权人一并列入被告进行诉讼的案例。有鉴于此，笔者以为：法院在受理交通肇事案时，对案件诉讼参与人应放宽要求，对案件所涉及的法律关系不应仅限定在同一法律关系层面上。也就是说，受害人在选择直接侵权责任人作为被告进行诉讼时，有权直接选择保险公司、救助医院、相关雇主或其他责任人、权利人等案件相关利害人一并参加诉讼，法院不应借故属于不同的法律关系或诉讼主体不对而进行排斥。对于保险公司、救助医院、相关雇主或其他责任人、权利人等在诉讼中的主体地位，笔者认为应定性为诉讼第三人（包括有独立请求权的第三人或无独立请求权的第三人）较为适当，而不应当被列为共同被告或原告。
总之，交通肇事案件每天都在发生，其间所涉及到多重法律关系和解决途径也并非本文所全部囊括的，希望大家能在司法实践中共同探讨，不断提出真知卓见。
（作者简介：王政，系中企国盛律师事务所合伙律师，现为北京市律师协会公司专业委员会委员，主要从事公司证券、房地产和诉讼等方面的法律业务，擅长刑事辩护，具有多年律师执业经验。）
