民事责任制度与证券法宗旨的实现
中国社会科学院法学研究所研究员 陈 ?
已经实施两年的证券法，在维持证券市场秩序和保护投资者权益方面发挥了积极的作用，但其中隐含的一些制度缺陷也逐渐显现出来。近期证券市场上出现了一些严重侵害投资者权益的事件，虽然证券监管机构依法追究了违法者的法律责任，但受损害的投资者却未能得到充分的法律救济，其原因就在于证券法上的民事责任制度存在严重缺陷。如何完善证券法上的民事责任制度，成为当前证券法研究的重点。敬请关注——
证券法上的民事责任制度必须完善
证券法上的民事责任制度问题，可以从两个层面上展开讨论：一个是技术层面上的，就是从立法技术角度研究如何建构民事责任制度，例如证券法上民事责任的性质如何界定，证券违法行为的构成要件如何确定，更为具体的，是研究证券违法行为造成的损失怎样计算，具体的诉讼制度如何设定等等。另一个是观念层面上的，就是在立法理念上研究和讨论证券法为什么要规定民事责任制度，民事责任制度在证券市场监管机制中应处于何种地位，证券法上规定的民事责任制度要达到何种法律效果等等。这两个层面是互相联系互相影响的，并且立法理念上的认识与选择会决定立法技术上的选择与运用。
但当前有关证券法上民事责任制度的一些讨论中，似乎隐含了这样一个前提：现行证券法中民事责任制度上的欠缺，仅仅是立法技术上的原因所导致的，而且立法技术上的欠缺主要是证券立法经验欠缺所导致的，毕竟我国证券市场形成和发展的历史较短，而证券法又是建国以来第一部调整证券发行和交易活动的法律。这一前提导出的结论是：证券法上民事责任制度的完备化，仅仅是一个立法技术方案的设计和选择方面的任务。
虽然现行证券法对民事责任制度有所规定，但有关民事责任的规范往往只起到宣言的作用，在实务中难以实施。其重要原因之一，就是证券法中民事责任制度在技术上存在严重欠缺，并且这种欠缺难以通过适用民法一般规则或运用司法解释来弥补。例如，证券法理论上一般认为，违反信息披露制度的发行人应承担无过错责任，发行人的董事、监事和经理等应承担过错推定责任，但证券法对违反信息披露制度行为的归责原则并无明确规定。我国民法以过错责任为原则，承担无过错责任或过错推定责任的情形须由法律特别规定，在证券法没有明确规定的情况下，法院在审理证券纠纷案件时，是不能自行适用无过错原则或过错推定原则的。再如，对于虚假陈述、内幕交易等违法行为，受害人只能通过推定的方法予以确定，违法行为所造成的损失结果以及违法行为与损失结果之间的因果关系，也只能通过推定的方法予以确定。在证券法没有明确规定这些推定制度时，法院在审判相关案件时就不能自行采取这些推定方法。可见，证券法上的民事责任制度在技术上有特殊性，如果不在技术层面上完善证券法上的民事责任制度，是不可能公正有效地处理证券纠纷案件的。
尽管如此，有一个疑问还是难以打消的：民事责任制度在保护投资者权益方面的作用是显而易见的，信息时代的信息交流在相当程度上可以弥补经验欠缺或者说是可以缩短经验的形成过程，但证券法何以对民事责任制度规定得如此简略以致其不具有起码的操作性？我们还应该在立法理念上寻找一下原因。
从法律规范的内容来看，证券法为实现其宗旨所建构的证券市场监管体制，实际上是一个纠察式的监管体制，就是行政权力主导下并发挥全面监控作用的市场监管机制。证券法“法律责任”一章共３６条，几乎每一条都与行政责任有关，其中绝大多数是关于行政处罚的规定。证券法几乎对每一种违法行为都规定了行政责任。证券法上规定的行政处罚种类相当之多，包括：警告；罚款；责令停止发行；责令改正；责令退还所募资金；没收非法所得；予以取缔；责令停业；取消从业资格；取消业务许可等。实务中又有一些新发展，如通报批评、公开谴责等等。在纠察式的监管体制下，实现证券法宗旨的机制是：通过对具体违法者的行政处罚，使其不敢或者无力再进行违法行为，同时对其他市场主体起到警示和教育作用，从而实现证券市场的整体公正和整体秩序。这种机制是用一般性保护实现或替代个别性保护，用行政权力统治市场，客观上最大限度地减少司法机制的介入和投资者对证券法的主动运用。在纠察式的证券市场监管体制中，证券法实质上是一个证券市场上的“治安管理条例”，证券监管机构及其工作人员实际上在起市场警察的作用。按照这种模式的建构理念，既然警察已经把市场秩序维持得很好，既然证券市场的整体公正已经建立，那么对待具体投资者的个别公正就已不在话下了。
纠察式的监管体制确有其不可替代的效用，但要成为证券市场上惟一有效的监管力量时，就必须存在这样一些假设条件：对于证券市场上的违法行为，基本上能够被监管者所发现；监管机构及其人员总是积极负责，像关心自己利益一样关心投资者权益；监管者有足够的力量对证券市场上的行为实施普遍监管，能够根据证券市场监管的需要随时增减其监管力量，而不受财政预算和人事制度的约束，并且证券市场总是能够负担任何庞大的行政监管机构等等。但现实却告诉我们，行政力量主导下的监管虽然是有效的，但却是有限的，因为上述条件不可能得到充分满足。以纠察式的市场监管体制为核心的证券法，基本上只是国家监管证券市场的工具和监管机构的执法依据。可是对违法者给予行政处罚，只是惩罚了违法者，对于具体受侵害的投资者权益，却未能给予救济和保护。而投资者实际上很难运用证券法保护自己的权益，因为民事责任制度存在严重缺陷的证券法没有可诉性，不能被投资者主动运用。从建设法治国家的角度上看，可诉性是把证券法交给投资者的必要制度措施。欠缺投资者主动参与的监管机制，不可能是持续有效的监管机制。如果我们仍然仅仅满足于一个纠察式的证券市场监管机制，那么证券法上的民事责任制度就会始终处于可有可无的境地，有关民事责任制度的任何技术层次的改进，都不可能达到应有的制度效果。
民事责任制度在证券市场监管机制中的作用
依据证券法上民事责任制度的实施机制，当发生侵害投资者权益的违法事件时，由投资者主动提出保护其权益的诉求，由司法机关按照民事诉讼程序，对特定投资者主动提起的权益保护诉求进行审判，通过支持投资者的合法诉求以保护投资者权益。这一机制融入证券法实施机制中，实质上就是通过个案公正实现法律公正，通过支持个别投资者的合法诉求实现证券市场的整体秩序，通过维护个别交易的公正性实现证券市场总体交易的公正性，通过投资者的主动参与实现证券市场的民主性和法治化。因此，证券法上民事责任制度在实现证券法宗旨方面，有不可替代的特殊机制和作用。
１．填补损害的作用。通过民事诉讼程序，使权益受损害的投资者得到赔偿，这是民事责任制度保护具体投资者的直接作用，是实现证券法宗旨的必不可少的具体措施。民事责任制度的实施可以使受损害的投资者得到救济，这是行政责任和刑事责任制度所不具有的机能。
２．阻吓违法行为的作用。即通过追究违法行为人的民事责任，使其失去违法获取的利益，并对其他意欲实施违法行为的人起到警示作用。例如，在对内幕交易行为的受害人范围及其损失结果实行推定的情况下，适格受害人的损失总额通常会超过内幕交易者的实际获利数额，内幕交易者承担民事赔偿责任，不仅对受害人有补偿作用，同时对内幕交易者有惩罚作用。
３．提高投资者参与监管的主动性。民事责任机制的动力来自于投资者对自己权益的关心，投资者为维护自己利益，能够主动追究违法行为人的民事责任，从而最大限度地提高投资者参与证券市场监管的主动性，并可弥补行政监管机构人力、物力、财力的限制，降低证券市场监管成本。
４．发现违法行为的作用。证券市场上的违法行为（如内幕交易等）通常是很隐蔽的，不易被外界发现。投资者基于对自己利益的关心，会对相关交易给予持续关注。投资者的身份具有广泛性，例如，有的投资者也是上市公司内部人员，可以对各类人员的交易活动进行广泛的监督。通过投资者向侵害自己利益的人追究民事责任，可以及早发现证券市场上的违法行为。
５．民事责任制度的实施具有较强的公开性。如果发生了侵害投资者权益的事件，而投资者选择民事诉讼程序维护其权益时，该事件在提起民事诉讼时，就已经向社会公开，这会提高社会监督效果。
６．弥补行政责任追究机制本身的不足。在民事责任制度中，可以实行连带责任，实行过错推定和损害结果推定等，便于追究违法行为人的法律责任，有利于维护投资者权益。而行政责任则不能是连带责任，追究行政责任时对违法行为的损害结果等不能推定。可见，在违法行为人承担民事责任的场合，并不必然地承担行政责任。因此，民事责任追究机制具有更广泛的适用性。有人认为，由于证券市场活动的特殊性，在涉及虚假陈述、内幕交易和操纵市场等案件的处理实务中，只有证券监管机构对行为违法性已作认定时，法院才能据此判定行为人承担民事责任。这实际上混淆了民事责任制度和行政责任制度在实施机制上的区别性，并且不恰当地将民事责任追究机制依附于行政责任追究机制。
７．扩大司法介入的程度。证券法实施两年来，法院受理的证券纠纷案件中，以股民和券商之间的纠纷较多，这实际上是一种特殊的合同纠纷，基本上适用合同法；而对于证券发行和交易中特有的民事纠纷，如虚假信息纠纷、内幕交易纠纷和操纵市场纠纷等，法院受理的较少，原因就在于解决后一类纠纷的民事责任制度存在重大缺陷。只有在立法上完善民事责任制度，才能在证券市场监管机制中扩大司法介入的程度，才能充分利用司法程序的公开性、系统性和公正性。
证券法上民事责任制度的建构原则
民事责任制度是一个相对独立的制度体系，但不同法律上民事责任制度的具体内容有所不同。只有把完善证券市场监管机制作为制度目标，确定适当的证券法民事责任制度的建构原则，才能在设计具体的民事责任法律规范时，作出适当的技术选择。
１．确定性原则。证券法上的民事责任制度首先要具有确定性，这是有效实施民事责任制度的先决条件。现行证券法为数不多的民事责任规范却存在严重的不确定性，例如，对于发行人的董事、监事、经理等披露虚假信息的民事责任，证券法未规定其归责原则；为证券的发行、上市或者证券交易活动出具审计报告、资产评估报告或者法律意见书等文件的专业机构和人员，就其负有责任的部分承担连带责任，但什么是“负有责任的部分”，证券法语焉不详；实施内幕交易行为和操纵市场行为是否应当承担民事责任，证券法也未予明确。这些势必导致制度的不能实施，或者实施上的不一致性。因此，证券法应当将民事责任制度确定化，明确规定承担民事责任的归责事由、归责原则及免责事由等。
２．合理性原则。在证券法当中，许多制度是对民法一般原则和一般规定的变通运用，其根据是这些变通运用在保护投资者权益和维护证券市场公正性方面具有合理性。在完善证券法上的民事责任制度方面亦要贯彻这种合理性，在市场利益和个体利益之间寻求合理平衡。例如，公众投资者很难了解信息公开的操作过程，证券法应当对发行人董事、监事和经理的虚假披露信息行为实行过错推定原则；再如，内幕交易的相对人很难确定，但内幕交易行为不仅侵害了直接交易相对人的利益，也侵害了市场上所有作相反交易的投资者利益，因此，证券法应规定对内幕交易的受害人范围实行推定，对内幕交易行为与损害结果之间的因果关系实行推定。
３．系统性原则。证券法中要系统规定民事责任制度，要分别明确规定信息公开的民事责任、内幕交易的民事责任、操纵行情的民事责任和欺诈客户的民事责任等。同时要注意违约责任和侵权责任的制度协调性和可选择性。例如，发行人虚假披露信息，这在证券发行认购关系上，发行人对认购者构成了违约责任；如果认购者已经持有发行人原先发行的证券，发行人同时又构成侵权责任；对于认购者以外的投资者来说，发行人构成的也是侵权责任。另外，要注意证券法与公司法之间民事责任制度的协调。有人担心，投资者追究上市公司的民事责任，在上市公司向投资者的赔偿中，实际上也包括投资者自己的份额。这实际上是用经济学的视角看待法律问题，但也提出了公司法和证券法民事责任制度应当协调的问题。例如，在虚假信息案件中，如果上市公司向投资者依法赔偿后，该公司可以追究有关董事、监事和经理等的民事责任，股东也可以在符合条件时提起代表诉讼。如果公司法上的民事责任制度与证券法不相协调，当然会影响证券法民事责任制度的实施效果。
４．可预测性原则。法律如果为投资者提供一个可以主动维护自己权益的制度，就应当是一个投资者经过理性分析后可以预测制度运用结果的制度，因此，必须增强证券法民事责任制度实施上的可预测性，以鼓励和保障投资者合理适当地运用证券法上的民事责任制度。例如，对证券违法行为的受害人范围实行推定制度，可以方便投资者判断自己是否为适格原告人；对损害结果实行推定制度并明确规定损失的确定标准和计算方法，对举证责任的合理安排，都可提高投资者对民事诉讼结果的预测性。
鞍山市城市住宅小区物业管理暂行办法
辽宁省鞍山市人民政府
鞍山市城市住宅小区物业管理暂行办法
(鞍山市人民政府令第51号 1996年5月20日)
第一章 总 则
第一条 为加强城市住宅小区物业管理，保障住宅小区物业的合理使用，为居民创造一个优美整洁、舒适安全的生活环境，促进物业管理健康有序发展，根据国家和省有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称住宅小区，是指达到一定规模、基础设施比较齐全的住宅小区(含居住小区、住宅组团，以下简称住宅小区)。
本办法所称物业，是指住宅小区内已经建成，并经验收合格投入使用的各类房屋及其附属设施、设备、场地和环境。
住宅小区物业管理，是指物业管理公司接受住宅小区管理委员会(以下简称管委会)或物业所有人的委托，以签订合同的方式对住宅小区内的物业实施管理和服务的活动。
第三条 新建住宅小区必须按本办法的规定统一实行物业管理。本办法实施前已经验收交付使用的住宅小区，应当按照本办法逐步实行物业管理。
第四条 鞍山市房产管理局是鞍山市城市住宅小区物业管理的主管部门。
住宅小区物业主管部门的职责是：负责住宅小区物业管理工作的组织、协调和业务指导，统一制定有关住宅小区物业管理的具体政策和管理标准，对管委会管理和服务工作进行监督、检查。负责物业管理公司的资质审查，《物业管理企业资质证书》发放和年检工作。
各级规划、城建、公安、公用、邮电、电业、工商、物价等部门，应当按照各自职责分工，协助住宅小区物业主管部门加强对住宅小区的物业管理工作。
第五条 住宅小区物业管理以产权人自治与物业管理公司专业服务相结合，实行社会化、专业化、企业化管理。
住宅小区制定的居民公约对小区内房屋产权人和使用人具有约束力。
第二章 住宅小区物业管理机构与职责
第六条 住宅小区内每幢房屋入住率达百分之三十时，由产权人选举设立房产管理小组(由三人以上的单数组成)，负责本幢房屋的管理工作。
住宅小区交付使用且入住率达百分之五十以上时，由住宅小区物业主管部门会同街道办事处、住宅小区开发建设单位及时召集第一次住宅小区产权人代表大会，选举产生管委会。
第七条 产权人代表大会由本住宅小区的产权人代表组成。
产权人代表大会必须由持有过半数以上投票权的产权人出席才能举行。产权人可以委托代理人出席产权人代表大会，不满十八周岁的产权人由其法定代理人出席。
第八条 产权人代表大会由管委会负责召集，每年至少召开一次。管委会应负责在会议召开七天前将产权人代表大会召开日期和内容送达每位产权人代表。
经持有百分之十以上投票权的产权人提议，管委会应于接到该项提议后十四天内就其所指明的目的召开产权人代表大会。
第九条 产权人代表大会的决定，由出席会议的产权人代表所投票数的过半数通过。
第十条 产权人代表大会的职权：
(一)选举、罢免管委会的组成人员；
(二)监督管委会的工作；
(三)听取和审查管委会的工作报告；
(四)决定住宅小区内关于产权人利益的重大事项；
(五)修改居民公约；
(六)改变和撤销管委会不适当的决定；
(七)批准管委会章程和居民公约。
第十一条 管委会委员由产权人代表大会在代表中选举产生。管委会主任、副主任由管委会在其委员中选举产生。管委会委员数为单数，经产权人代表大会决定可以由五至九人组成。
管委会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任管委会委员。
第十二条 管委会应制定章程。管委会章程由管委会委员共同制订，并经产权人代表大会批准。
第十三条 第一次产权人代表大会选举产生的管委会，报住宅小区物业主管部门审核。报审时需提交设立管委会的申请书、管委会章程、管委会成员名单和办公场所证明文件。
住宅小区物业主管部门应于接到书面申请后15日内提出是否同意设立管委会的意见，逾期不提出意见的视为同意。
第十四条 管委会每届任期三年，管委会委员可以连选连任。管委会委员为兼职，管委会主任可以为专职。
管委会会议由管委会主任根据工作需要召集，并应在会议召开七天前将会议通知书及有关材料送达每位委员。管委会召开会议时，可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和房屋使用人代表参加会议。
第十五条 管委会在住宅小区产权人代表大会的监督下，代表产权人的合法权益行使下列职权：
(一)召集和主持产权人代表大会，并向大会报告工作；
(二)制定管委会章程和居民公约；
(三)选聘物业管理公司对住宅小区进行物业管理，代表产权人签定物业委托管理合同；
(四)审议决定住宅修缮基金和公用设施基金的使用；
(五)审议物业管理公司制订的对本住宅小区的年度管理计划、住宅小区配套工程和重大的维修工程项目；
(六)提出本住宅小区物业管理服务费的申报标准，议定实行经营者定价的物业管理费收费标准；
(七)监督物业管理公司对本住宅小区的物业管理工作；
(八)督促居民遵守住宅小区居民公约；
(九)组织创建优秀住宅小区活动。
前款中第(二)、(三)、(四)、(五)、(六)项规定的事项，应经产权人代表大会批准。
第十六条 管委会决定事项，采取少数服从多数的原则。
第十七条 产权人代表大会的决定和管委会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。
违反本条规定的，住宅小区物业主管部门有权予以纠正或撤销。
第十八条 物业管理公司根据住宅小区物业委托管理合同对住宅小区实施物业管理。
物业委托管理合同应当包括以下内容：委托管理事项、管理标准、管理权限、收费项目、收费标准、收费方式、违约责任及产权人委托的其他权利义务条款。
物业委托管理合同应在签定之日起十五日内报市住宅小区物业主管部门备案。
第十九条 任何单位申办物业管理公司必须持申请书及有关材料到住宅小区物业主管部门办理资质审查，审查合格后，由住宅小区物业主管部门颁发《物业管理企业资质证书》。
工商行政主管部门依据申办企业取得的《物业管理企业资质证书》办理申办企业的物业管理公司经营执照。
第二十条 物业管理公司的权利：
(一)根据有关法规，结合实际情况，制定住宅小区物业管理具体措施；
(二)依照物业委托管理合同，对住宅小区实施物业管理；
(三)依照物业委托管理合同和有关规定收取管理、服务费用；
(四)制止违反规章制度的行为；
(五)要求管委会协助管理；
(六)选聘专营公司(如清洁、修缮、保安公司)承担专项管理业务；
(七)可以利用由住宅小区配套建造的经营性用房开展便民利民的多种经营，以其收益补充住宅小区管理经费。
第二十一条 物业管理公司的义务：
(一)履行物业委托管理合同，依法经营；
(二)接受管委会和住宅小区居民的监督；
(三)重大管理措施应当提交管委会审议和批准；
(四)接受有关行政主管部门的检查指导和监督。
第二十二条 物业管理公司对住宅区的管理未能达到市住宅小区物业主管部门和委托管理合同规定的标准或者违反委托管理合同规定的，经住宅小区物业主管部门审定，管委会或委托方可以终止合同。
因管理、维修、养护不善，造成产权人损失的，物业管理公司应当赔偿损失。
第二十三条 物业管理公司为住宅小区修缮房屋、建设公用服务设施及开展福利性的服务项目，可向税务部门申请减免营业税、所得税。
第三章 住宅小区物业的使用及维护
第二十四条 住宅小区内居民应爱护和正确使用住宅小区物业，任何单位和个人不得在住宅小区内从事下列活动：
(一)未经房屋产权人同意和住宅小区物业主管部门批准擅自改变房屋外貌和用途；
(二)超过设计负荷使用房屋或拆改房屋承重结构及设施；
(三)安装影响周围环境和房屋结构的动力设备；
(四)占用公共场地，损坏公用设备和设施；
(五)随意停放车辆和鸣喇叭；
(六)践踏、占用绿地，攀折花木；
(七)乱抛垃圾、堆放杂物；
(八)有碍市容观瞻的乱建、乱搭、乱挂、乱贴等；
(九)饲养禽畜；
(十)聚众喧闹；
(十一)排放或存放有毒有害物品；
(十二)法律、法规、规章规定禁止的其他行为。
第二十五条 物业管理公司在住宅小区内就物业使用及维护的下列事项进行管理：
(一)接受房屋产权人的委托，有偿进行房屋及其附属设施、设备的使用、维修和养护管理；
(二)接受市政公用设施专业管理单位的委托，有偿进行上述设施的管理维护；
(三)环境(含楼寓内走廊)卫生保洁，园林绿化；
(四)车辆行驶和停放；
(五)维护公共秩序；
(六)保管物业管理档案；
(七)小区物业主管部门及物业管理合同规定的其他事项。
物业管理公司可根据物业委托管理合同的约定，选聘专营公司承担专项经营业务。
第二十六条 凡房屋及附属设施可能危及毗连房屋及公共安全的，责任人应及时修缮。经物业管理公司通知后，责任人在期限内未进行修缮的，经管委会同意后由物业管理公司修缮，所发生的费用由责任人承担。
第四章 住宅小区物业的验收与接管
第二十七条 住宅小区物业应统一规划、同步建设。小区物业主管部门应向规划行政主管部门提出住宅小区规划建议，并依法对住宅小区前期建设实行监督管理。
第二十八条 住宅小区竣工后，小区物业主管部门会同其他有关部门对小区物业建设按有关规定进行验收，验收合格的方可进住。
开发建设单位不准对入住居民收取房屋租金。
第二十九条 城建、环卫、街道办事处等部门参与验收开发建设单位所建物业时，不合格部分由开发建设单位限期修复，不得收费。如双方不能达成修复协议，由住宅小区物业主管部门裁决，双方一律按裁决执行。
第三十条 管委会未组建前，在小区物业主管部门的监督下，修缮工作由开发建设单位自行完成，或由小区物业主管部门委托完成，费用由开发建设单位承担。管委会组建后，开发建设应将住宅小区物业移交给管委会管理，并提供下列资料：
(一)住宅小区建设各项批准文件；
(二)住宅小区平面规划图、竣工总平面图；
(三)房屋及配套的基础设施、设备的竣工图；
(四)地下管网图；
(五)住宅小区各类房屋清单；
(六)出售房屋(含房改售出房屋)的产权范围和成本核算清单；
(七)住宅小区公用设施、设备及公共场地清单；
(八)住宅小区未完工的房屋、公共设施、设备及公共场地的竣工日期；
(九)其他必要资料。
第三十一条 公安局所属各派出所在小区物业验收合格后，根据管委会出具的证明，为住宅小区内的居民办理户口登记事宜。
第三十二条 开发建设单位和产权单位办理出售、出租或分配房屋手续时，应在房屋出售或租赁合同中对购租房者有承诺遵守住宅小区物业管理规定的约定。
第五章 住宅小区管理费用和专用房屋
第三十三条 新建住宅小区的开发建设单位，在开发项目立项时，应按住宅小区建设总投资1%的比例，向住宅小区物业主管部门交纳住宅小区管理基金，该项基金计入建设成本。
开发建设单位在开发项目立项前未交纳小区管理基金的，市规划建设部门不予发放《规划许可证》及《施工许可证》。
第三十四条 住宅小区开发建设单位应按住宅小区总建筑面积02%的比例并以成本价，向住宅小区管委会提供商服用房，其产权归国家所有，由小区物业主管部门划拨给管委会，并由管委会委托物业管理公司经营使用，其收入用于补充住宅小区的管理费用。
本办法所称总建筑面积是指住宅小区内各类房屋的总建筑面积之和。
第三十五条 住宅小区管理基金由住宅小区物业主管部门专户存储，统一管理，统一安排使用。
第三十六条 售房单位每年从房改售房回收资金中按15%的比例提取房屋修缮基金，作为住宅小区房屋修缮基金。
第三十七条 住宅小区内单位自管房屋(含单位用户)，按建筑面积每平方米每年一元五角标准，向小区物业主管部门交纳住宅小区管理费，并于每年一季度末前交付。
第三十八条 住宅小区内直管住宅房屋和单位托管房屋，按租金实收额划出5%，作为住宅小区管理经费。
住宅小区管理费可由住宅小区物业主管部门委托物业管理公司收取。
第三十九条 物业管理公司可根据物业委托管理合同按照物价部门审定的政府定价和政府指导价，向住户收取住宅小区管理服务费。收费标准，由物业管理公司根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求住宅小区物业主管部门意见后核定。
物业管理公司可为住宅小区住户提供有偿特约服务。特约服务取费标准除政府物价部门规定有统一收费标准外，服务收费实行经营者定价。实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理公司与小区管委会协商议定，并应将收费项目和收费标准向物价部门备案。
第四十条 专业管理部门委托管理的住宅小区内的市政公用设施，其维护费用从委托费用中支出。
第四十一条 房屋需大、中修的，由物业管理公司提出修缮计划及工程预算，经管委会同意并报住宅小区物业主管部门审批后，从房屋修缮基金中列支，工程费用由各产权人共同承担。
修缮基金不足时，超出的费用由各产权人按其所有房屋建筑面积占整幢房屋建筑面积的比例分摊。
第四十二条 住宅小区管理费用专项用于住宅小区内物业管理的日常支出，不得挪作他用。
住宅小区各项管理费用的收支情况，每年向产权人及使用人公布一次，接受住户的监督。
第六章 法律责任
第四十三条 违反本办法第二十四条规定的，管委会及物业管理公司有权予以制止，并要求其限期改正和赔偿损失。情节严重的，由住宅小区物业主管部门按照有关规定给予行政处罚。
违反本办法第三十七条规定的，由住宅小区物业主管部门责令补交，并对责任人予以行政处罚。
违反本办法第三十九条前款规定的，物业管理公司可要求其限期缴交，并按规定收取滞纳金，逾期不缴交的，物业管理公司可向人民法院申请强制追缴。
第四十四条 违反本办法第二十八条前款规定的，市房产主管部门不予办理确权手续，同时不予发放《鞍山市公有住房租赁证》。
违反本办法第三十三条规定的，由住宅小区物业主管部门责令其限期履行。逾期仍不履行的，住宅小区物业主管部门可申请人民法院强制执行。
第四十五条 物业管理公司违反本办法有下列情形之一的，由管委会制止，并责令其限期改正：
(一)物业维修养护不及时的；
(二)管理制度不健全、管理混乱的；
(三)擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
(四)擅自将管理费用挪作他用的；
(五)违反物业委托管理合同约定的其他行为。
第四十六条 对无《物业管理企业资质证书》擅自从事物业管理的，住宅小区物业主管部门可没收其非法所得，责令其赔偿损失，同时责令其停止对住宅小区物业管理。
第七章 附 则
第四十七条 办公用房、商业用房、别墅等楼寓的物业管理可参照本办法执行。
第四十八条 住宅小区居民公约文本及物业委托管理合同文本由住宅小区物业主管部门统一规范形式。
第四十九条 本办法应用中的具体问题由市房产管理局负责解释。
第五十条 本办法自发布之日起施行。
