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抚顺市房地产开发经营管理暂行办法

作者:法律资料网 时间:2024-06-26 07:23:54  浏览:9786   来源:法律资料网
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抚顺市房地产开发经营管理暂行办法

辽宁省抚顺市人民政府


抚顺市房地产开发经营管理暂行办法
抚顺市人民政府



市政府第14次常务会议通过

第一章 总 则
第一条 为加强房地产开发经营管理,规范房地产开发经营行为,保障房地产开发当事人的合法权益,依据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规,结合我市实际,制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域内从事房地产开发经营活动,实施房地产开发经营管理,均应遵守本办法。
本办法所称房地产开发经营,是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条 房地产开发经营必须依法开发、守法经营,按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条 市房产管理局是我市房地产开发的行业主管部门(以下简称开发主管部门),负责全市房地产开发经营活动的监督管理工作。

第二章 房地产开发企业
第五条 房地产开发企业(以下简称开发企业),是指在城市规划区范围内从事土地、房屋、基础设施投资开发和经营业务,具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》的经济实体。
第六条 开发企业包括专营企业和项目企业。专营企业是指以房地产开发经营为主的企业;项目企业是指以一个房地产开发项目为开发经营对象的企业,项目完成后企业注消。
第七条 设立新的开发企业实行由开发主管部门和工商行政管理部门联合审批制度。
第八条 外商投资设立房地产开发企业,还应依照有关外商投资企业法规的规定,办理有关审批手续;外商和外埠设立的开发企业按照现行规定享受优惠政策。
第九条 凡未取得《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》的,不得从事房地产开发经营活动,不予审批办理房地产开发项目。
第十条 房地产开发专营企业资质等级划分和资质管理,由开发主管部门按有关规定办理;房地产开发项目企业不设定资质等级,但企业资本金不得低于300万元。
第十一条 各等级开发企业必须按照规定的开发规模承担开发任务,不得越级超量开发建设;各等级开发企业承担开发规模标准按现行规定执行。
第十二条 开发企业的资质每年核定一次,对不符合原定资质标准的企业,由开发主管部门予以降级或吊销资质证书;对吊销资质证书的企业,工商行政管理部门同时注销营业执照。
第十三条 企业改制、更名、更换法定代表人等变更事项,由工商行政管理部门在听取开发主管部门意见后办理变更手续,并在变更后30日内到开发主管部门备案。
第十四条 国有、集体开发企业上级主管部门、股份制开发企业的股东,对开发企业的经营后果承担责任。
开发企业解体或取消,项目遗留问题由主管部门承担,无主管部门的由原申办开发企业的单位承担。

第三章 房地产开发建设
第十五条 房地产开发计划编制和项目确定,应当本着综合开发、规模效益的原则,注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中区域和经济适用住房。
第十六条 房地产开发项目必须按照有关法律、法规的规定,严格履行各项审批手续,凡审批手续不全的一律不得开发建设。
第十七条 开发主管部门和计划、规划、土地、工商等管理部门,要认真履行各自职责,加强对规划、拆迁和税费收缴的管理力度,严格执法、违法必纠;建立房地产开发项目跟踪检查反馈制度、行政执法责任制度和执法责任追究制度。
第十八条 房地产开发必须严格执行城市规划的法律、法规规定,未经规划主管部门审批不得擅自开发建设。属于住宅小区的开发建设项目,开发企业对小区内部的综合环境必须做到同时规划设计、同时施工、同时竣工。建筑面积2万平方米以上的小区,其规划设计方案须经分管副市
长召开市长办公会予以审定。开发建设必须严格遵守规划审批的规范要求,不得擅自更改规划设计。
第十九条 房地产开发项目主要通过招投标取得,对边远地区或不宜招投标的开发项目,可通过议标方式办理。
房地产开发项目确定后,有关部门对开发项目的拆迁安置、级差地租、项目效益等经济技术指标进行测算,得出招标标底,开发主管部门会同有关部门对开发企业投标资格进行确认,由有关部门对开发项目进行招标或竞标。
第二十条 土地使用权出让或者划拨前,市规划行政主管部门和开发主管部门应当对下列事项提出书面意见,作为土地使用权出让或划拨的依据之一:
(一)房地产开发项目的性质、规模和开发期限;
(二)城市规划设计条件;
(三)基础设施和公共设施的建设要求;
(四)基础设施建成后的产权界定;
(五)项目拆迁补偿和安置要求。
第二十一条 取得房地产开发项目的开发企业,持项目中标(或议标)通知书,到市计委、市国土规划、市建委等部门办理审批及交费手续,进行设计委托、施工发包等前其准备工作,取得《土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《施工许可证》后方可进行施工建设。
第二十二条 房地产开发必须严格遵守城市房屋拆迁管理有关法律、法规规定,未经拆迁主管部门审批不得擅自拆迁、回迁;对被拆迁户的补偿、安置和收费必须严格执行有关规定,不得侵害被拆迁人的合法权益。
第二十三条 开发企业必须在指定银行存入项目保证金,并与开发主管部门签订开发项目保证协议。项目保证金额度为:2万平方米以下30万元,2万平方米以上5万平方米以下40万元,5万平方米以上50万元。项目完成经全面检查合格后,保证金及利息一并返还。对项目有遗
留问题的,开发主管部门按照协议约定,有权动用项目保证金处理遗留工程。开发企业拒不履行协议约定的,开发主管部门可申请人民法院强制执行。
第二十四条 开发企业开发建设的项目,必须符合法律、法规的规定和建筑工程质量、建设监理、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定;开发企业对开发项目不具备自行管理资格的,要按照建设监理制度的要求,委托建设监理。
开发企业对其开发建设的房地产开发项目承担最终质量责任,开发企业法定代表人对企业开发项目质量承担终身责任。
第二十五条 房地产开发项目竣工后,必须经综合验收合格,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用;非住宅开发项目的验收按有关规定办理,住宅(包括住宅小区、住宅组团、住宅单体,以下统称住宅小区)开发项目的验收按本办法办理。
第二十六条 住宅小区竣工综合验收由开发主管部门会同有关部门组成验收小组,负责住宅的验收事宜。
第二十七条 住宅小区竣工综合验收应具备以下条件:
(一)主体和各分项工程质量经质量监督部门验收合格;
(二)全部完成了施工图工程任务,水、电、暖、煤气和排水等配套工程达到使用条件;
(三)各种施工机具、材料、构件、暂设工程、残土垃圾等全部清除,施工场地平整;
(四)按照小区环境建设设计全部完成了绿化、硬化和各项建设;
(五)环卫设施达到设计标准,具备使用条件,并已同环卫部门签订接段协议;
(六)工程技术档案资料完整;
(七)拆迁安置方案经市拆迁管理部门审查批准;
(八)住宅小区物业管理单位已落实。
第二十八条 住宅竣工后,因季节原因需推迟下年度绿化和因技术原因不能立即硬化,而其它条件已达到竣工验收要求的,可按照验收合格予以进户使用,待全部完成绿化、硬化后予以补验。
第二十九条 开发企业对竣工住宅小区自检后,向开发主管部门递交《住宅小区竣工验收申请书》,并提交本办法第三十条所列文件。
开发主管部门在二十日内,组织有关单位进行检查验收,对合格小区发给《住宅小区竣工综合验收合格证书》,开发企业持此证书办理相关进户业务,组织用户进户使用。
第三十条 开发企业应向验收小组提交下列文件:
(一)住宅小区规划设计图;
(二)住宅小区环境建设设计图;
(三)单位工程竣工图和技术档案资料;
(四)建筑质量监督部门核定的工程质量等级评定文件;
(五)专业配套质量管理部门对配套工程质量的验收意见书;
(六)住宅小区物业管理落实材料;
(七)《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》样本。
第三十一条 开发企业应当将开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中,企业资质年检时由开发主管部门审验。
第三十二条 住宅小区内配套工程及有关事宜按以下规定办理:
(一)住宅小区内的煤气、自来水、暖气和排水等工程设计,由开发企业委托具备设计资格的单位设计;
(二)上述工程由开发企业委托具有资格的单位施工,工程竣工后按有关规定验收,并签发工程验收意见。

第四章 房地产经营
第三十三条 转让房地产开发项目,除应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件外,还应当符合以下条件:
(一)受让方是具有《企业法人营业执照》和《企业资质证书》的合格开发企业;
(二)受让方开发规模不超过企业资质等级规定的标准;
(三)经开发主管部门审查同意。
第三十四条 转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,到开发主管部门备案。备案应当提供下列文件:
(一)房地产开发项目转让合同;
(二)土地使用权变更批准文件;
(三)项目的计划、规划、用地、拆迁等审批文件;
(四)项目进展情况的证明材料;
(五)双方开发企业的资质文件。
第三十五条 开发主管部门在办理开发项目转让备案手续时,按以下各项审核:
(一)项目转让是否符合法律、法规的规定;
(二)项目转让人已经签订的拆迁、设计、施工、监理和材料采购等合同是否作了变更;
(三)相关的权利、义务关系是否已经转移;
(四)是否符合本办法第三十三条规定的条件。
上述各项满足规定条件,转让行为有效;如有违反规定或不符合条件的,开发主管部门有权责令补办有关手续或者认定转让行为无效;对无效转让的房地产开发项目的法律责任由转让方承担。
第三十六条 房地产开发企业为企事业单位代建项目,不允许出售商品房。
第三十七条 开发企业预售商品房,应当符合《城市房地产开发管理经营条例》第二十三条规定。
开发企业申请办理商品房预售登记,应当向开发主管部门提交《城市房地产开发经营管理条例》第二十四条规定的文件。
第三十八条 开发主管部门在收到商品房预售申请之日起10日内,作出同意预售或不同意预售的答复。同意预售的,核发商品房预售许可证;未取得商品房预售许可证的,不得预售商品房。
第三十九条 开发企业预售和销售商品房广告必须真实、可靠,商品房预售广告必须载明预售许可证的文号,并公布商品房价格;未经工商管理部门和开发主管部门同意,各广告媒体不得为开发企业刊登预售、销售商品房广告。
第四十条 商品房预售、销售,当事人双方应当签订书面合同。
合同应使用规范文本,由工商管理部门发放并办理合同鉴证。
第四十一条 商品房销售价格在政府公布的最高限价内由当事人协商议定,商品房价格之外未经物价部门批准不允许收取其它费用;享受国家优惠政策的居民住宅,包括:经济适用住房、安居工程、“三区”(棚厦区、涝洼区、采沉区)改造、教师公寓和公务员公寓等,实行政府对不
同地区的指导价或定价。
物价管理部门会同开发主管部门负责商品房价格管理工作。
第四十二条 开发企业在住房交付使用时,向产权所有人或使用人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
开发企业和住房产权所有人或使用人要严格按照《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的内容履行义务。
第四十三条 住房交付使用后,购房人对房屋建筑面积有异议,可以向市技术监督管理部门申请核验,经核验,确属达不到合同约定建筑面积的,由开发企业承担检验费用,并按照保护消费者权益的法律、法规规定给予经济赔偿。
第四十四条 预售、销售商品房,购买人应当依法纳税和办理房地产权属登记;开发企业应当提供必要文件,协助购买人办理相关手续。
未取得商品房预售许可证或未按商品房申报项目批件的,不予办理房地产权属登记。

第五章 罚 则
第四十五条 未取得营业执照,擅自从事房地产开发经营活动的,由市工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动,并处违法所得5倍以下的罚款。
第四十六条 未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的,由开发主管部门责令限期改正,处5万元以上10万元以下罚款;逾期不改正的,由工商行政管理部门吊销营业执照。
第四十七条 伪造、涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的,由开发主管部门予以警告、责令限期改正,情节严重的,吊销资质证书。
第四十八条 不按规定办理企业变更手续或不按规定期限到开发主管部门备案有关事宜的,由开发主管部门予以警告、责令限期改正,情节严重的,吊销资质证书。
第四十九条 未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设的,由市规划行政主管部门依照《中华人民共和国城市规划法》的规定,责令停止建设并限期拆除;可采取改正措施的,由市规划行政主管部门责令限期改正,并处罚款。
第五十条 对未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设的单位责任人,其所在单位或上级主管机关给予行政处分;给国家造成重大损失构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。
第五十一条 未经批准擅自拆迁或回迁安置的、不按规定安置补偿的、缩小安置面积的、无正当理由超过规定拆迁期限的,由市拆迁主管部门依照有关法律、法规规定,予以警告、限期改正和处以规定额度内的罚款。
第五十二条 将未综合验收的房屋交付使用的,由开发主管部门责令限期补办验收手续;逾期不补办验收手续的,由开发主管部门组织有关部门进行验收,并处10万元以上30万元以下的罚款;经验收不合格的,依照本办法第五十三条规定处理。
第五十三条 将综合验收不合格的房屋交付使用的,由开发主管部门责令限期返修,并处交付使用房屋总造价2%以下的罚款;情节严重的,吊销资质证书和营业执照;给使用人造成损失的,应当依法承担赔偿责任;造成重大伤亡事故或者其他严重后果构成犯罪的,移送司法机关依法
追究刑事责任。
第五十四条 擅自转让房地产开发项目土地使用权的,由土地管理部门责令停止违法行为,可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第五十五条 擅自预售商品房的,由开发主管部门责令停止违法行为,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
第五十六条 无法律、法规的依据,向开发企业收费的,上级机关应当责令退回所收取的钱款;情节严重的,由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。
第五十七条 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的,依法给予行政处分;构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第五十八条 在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营,实施房地产开发经营监督管理,参照本办法执行。
第五十九条 城市规划区内集体所有土地,经依法征用转为国有土地,方可用于房地产开发经营。
第六十条 本办法由市房产管理局负责解释。
第六十一条 本办法自发布之日起施行。



1999年4月7日
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物权行为理论之重构
陈召利
摘要:通过对传统物权契约理论之解析,重新建构物权契约概念,并以此为逻辑前提,论证物权契约存在的可能性和必要性,并对物权行为无因性进行彻底的检讨,主张应采物权行为有因性,从而确立全新的物权行为理论。
关键字:物权契约;区分原则;抽象原则
什么是物权行为?按照通说,物权契约,不过为物权行为之一种,物权行为除物权契约外,还包括单独行为(称为“物权的单独行为”),如抛弃等。物权契约,是物权行为的根干,是最重要的物权行为,被称为“物权行为之王”。物权契约本质上属于契约之一种,并以意思表示为其构成要素。单独行为,以抛弃为最重要,抛弃为物权契约推演而来(亦即以物权契约为前提而为逻辑推理的当然结果)。因此,把握和了解了物权契约,也就从根本上把握和了解了物权行为,从而也就可以十分容易地理解和解明作为单独行为的物权行为的抛弃。 正因如此,本文系以物权契约思想为中心而予以展开的。
(一)物权契约独立性理论(又称区分原则)
在德国民法思想的发展史上,物权契约概念,通常认为系由德国历史法学派的代表人物、被颂为“近代私法学之父”的萨维尼(F.Cvon Savigny)所创,尔后其弟子继承和发扬光大了这一思想。 按照古典时期的罗马法,为了取得略式转移物(res necmancipi)的市民法上的所有权,当事人为交付(traditio)行为时,须证明有为此行为的“正当原因”(justa causa)。对此,萨维尼在把“交付”(traditio)解为物权契约的同时,也明确地指出,“正当原因”,不是指债权关系,而是指作为所有权让予的意图而存在于交付(traditio)的背后的让予所有权的意图。萨维尼(F.Cvon Savigny)在1815—1816年冬期讲学中即指出:“在这里,所有的tradition(交付),依其性质,皆为真正的契约。并且,说justa causa是仅源自于这个契约的命题,也是成立的。但是,该契约性质上非属于债权契约。如果不这样理解而是相反,则我们将再度陷入应受批判的泥淖中。毋庸置疑,它是一个真正的物权契约,即物权的契约。从而,所谓traditio(交付),一般言之,乃是指标的物的原来的占有人(出卖人)以使对象方(买受人)成为标的物的新的占有人的意思,而让予标的物的占有。……因此,新的命题是,让予所有权的真正的形态,使traditio与usucapio(标的物的使用的取得),而不是当事人之间的契约——即债权契约。”
在其1840年发表之名著《现代罗马法之体系》(System des heutigen romischen Rechts),萨维尼(F.Cvon Savigny)谓:“私法上契约,以各种不同制度或形态出现,甚为繁杂。首先是基于债之关系而成立之债权契约,其次是物权契约,并有广泛之适用。交付(Tradition)具有一切契约之特征,是一个真正之契约,一方面包括占有之现实交付,他方面亦包括转移所有权之意思表示。此项物权契约常被忽视,例如在买卖契约,一般人只想到债权契约,但却忘记Tradition之中亦含有一项与买卖契约完全分离,以移转所有权为目的之物权契约。”
萨维尼(F.Cvon Savigny)之严格区分债权行为与物权行为概念的观点,形成了物权契约独立性之说的原形。然而,自萨维尼(F.Cvon Savigny)创立物权行为概念以来,迄今已历时百余年。百余年来,关于何谓物权行为,即对于物权行为的概念是什么的问题,一直是各国民法学者众说不一,仁智互见的一个极有争议的问题。总的来说,近现代各国和地区民法学者关于物权行为概念的论述,大体有以下几种观点: 第一,从物权行为的目的出发界定物权行为。胡长清先生为:“物权行为者,发生物权法上之效果之法律行为也。有为单独行为者,有如所有权、地上权之抛弃是。有为契约者,如抵押权之设定是。其契约则称为物权契约。”我国台湾学者史尚宽、郑玉波等多采类似定义。但是,具备何等要件的法律行为始生物权法上的效力或可达物权变动之直接目的,依此定义难获明了。第二,从物权行为的构成角度界定物权行为。此见解大抵可归为两类:其一是物权的意思表示说,即认为物权的意思表示(包括物权的合意)本身即为物权行为(单独行为及物权契约),登记或交付则为其生效要件。德国目前三本具有代表性之物权法教科书的作者Baur,Westermann及Lent-Schwab、日本学者石田文次郎、我国台湾学者王泽鉴、大陆学者孙宪忠、崔建远等持此观点。其二是物权的意思表示与形式结合说,即认为唯有物权的意思表示与其形式(登记或交付)相结合,始得构成物权行为。德国著名学者Rosenberg,Wolf-Raiser,Ennecceerus-Nippeerdey等即认为:“就法律行为概念而言,以发生一定法律效果为必要,物权变动须以物权合意(意思的因素)与登记或交付相结合为要件。物权的合意本身尚不足引起物权变动,故非物权行为。”我国台湾学者姚瑞光、谢在全、大陆学者梁慧星、陈华彬、王利明、日本学者三和一博与平井宜雄等持此观点。
比较上述三种观点,我认为都不无道理。然而,需注意的是,迄今为止,各国家和地区的学者对于物权行为理论的研究似乎无不囿于德国民法典所倡导的物权行为的思想,而德国民法典是否完全地、彻底地、真正地继受了萨维尼(F.Cvon Savigny)的物权行为理论,则不无疑问。关于物权行为概念,1876年德国民法第一草案曾使用物权契约(dinglicher Vertrag)之概念,但认为未臻精确,受到批判。第二次委员会决定不采“dinglicher Vertrag”之语,而以dinglicher Einigung(物权的合意)代之,并表示dinglicher Einigung是否为物权契约,是一项法律理论构成(juristische Konstruktion)之问题,应由学说决定之。 结果,依德国民法典,依法律行为的物权变动,于不动产物权,原则上需有“物权的合意”(Einigung)与“登记”(Eintragung);动产物权,需有物权的合意(Einigung)与交付(Ubergabe)。 这样,交付或登记即变成不是在表示物权契约的成立而可以异时,但是物权契约,原本是内蕴于交付或登记行为中,从双方的意思表示中独立出来的东西,因此,完全割断它与交付或登记的联系是难谓恰当的。为了弥补这一缺陷,委员会决定,在不具备第828条第3项所定的形式时,物权契约采“撤回可能”(widerruflih)的法律构成,立法旨趣在于使物权契约于登记官吏的面前订定。因此,在德国法上,物权契约的运作是很清楚的,物权的合意,可以提前与债权合意时发生,或嗣后独立发生,重要的是,必须在登记或交付之时,“合意仍然存在”(einigsind),当然也不排除在登记或交付之时“同时”为之。但除非属于德国民法典第873条第2项的情形,合意是可以撤回的。又如物权人于完成合意后丧失行为能力,因合意已经作成,并不会受此影响。
遗憾的是,恰恰这种将物权的合意与交付或登记分离开来的做法,将后世民法学者引入了对物权行为理论的误解或曲解的歧途之中。值得提出的是,德国在以公证人为当事人的意思的确认机关之下,物权契约,实际上是与债权契约一道同时采公证证书的形式缔结的。这样以来,申请登记之际,登记官吏只需形式的、在窗口审查已然作成的以公证证书所表现的物权契约就可以了。 绕有趣味的是,法国的法典对于物权变动,尽管明示采意思主义,但这是在承认公证人习惯与书证优越原则所支配的法定证据主义之下被采行的,因此,在实际运作上,仍间接地要求当事人必须作成公证证书。从而可以说,法国民法在实际的运作上,采取了要式主义。 所以,法德两国的制度,尽管在表面上有其差异(一为意思主义,一为成立要件主义——登记主义),但在实务上并无差异。 因此,毋庸置疑。居今之时,由于公证主义的复活,物权契约被淹没于原因契约里,结果一如德国民法典立法过程中巴伐利亚州所言明的那样,承认物权行为独立性的实益因此丧失了。
需要强调的是,物权行为独立性理论所以遭遇如此尴尬的处境,其根本原因在于德国民法典将物权的合意与交付或登记分离开来的错误做法,这也背离了萨维尼(F.Cvon Savigny)的物权行为理论。人们所以会产生这样的误解,主要是人们长期以来浸淫于债权契约的阴影之中,而不知物权契约为何物,从而将契约完全等同于债权契约的缘故。对此,萨维尼(F.Cvon Savigny)在其1840年发表之名著《现代罗马法之体系》(System des heutigen romischen Rechts)第三卷的《契约》部分即曾指出,在所有类型的意思表示中,契约是一个最重要的总括性的意思表示。契约这一概念,不仅法律家熟悉,而且普通的人也熟悉,但问题在于人们往往不能统一地、正确地把握它,理解它。 他于19世纪初期在其大学讲义中即曾指出,为履行买卖契约或其他以转移所有权为目的之契约而践行之交付,并不是一种单纯的事实行为,而是含有一项移转所有权为目的之物权契约。 为了更加清晰地说明萨维尼(F.Cvon Savigny)的物权行为理论,让我们一同重温他的伟大宣言:“交付(Tradition)具有一切契约之特征,是一个真正之契约,一方面包括占有之现实交付,他方面亦包括转移所有权之意思表示。”董安生先生据此认为物权行为具有“二象性”特征,即指物权行为直接具有事实行为与法律行为的双重属性,它是事实行为与意思表示的融合。 并进一步说,尽管在民法理论上不妨将物权行为的内在因素抽象为意思表示和事实行为“两项要件”;但在现实形态上却必须将其理解为一项行为。试图将物权行为中所包含的意思表示和交付登记行为割裂为两项行为,或者试图单纯以物权合意来解释物权行为都是不正确的。实际上,交付行为也好,登记行为也好,其中必然包含有意思因素因素,此种意思表示在未受到法律调整时必然采取默示或践行的形式,这正是物权行为概念据以建立的理论依据。 的确,众所周知,任何内容都必须通过一定的形式表现出来,二者相互依存,是一个不可分割的统一体。“物权的独立意思表示与不动产登记和动产的占有交付之间的关系,是内容和形式之间的关系。” 我们不能将物权行为的形式(交付或登记行为)和物权行为的内容(物权合意)割裂开来分别予以法律评价,正如我们无法将债权行为的形式(口头或书面方式)和债权行为的内容(债权合意)割裂开来分别予以法律评价一样。不认清这一点,就无法真正把握物权行为。实际上,于动产物权变动,交付既不是事实行为,也不仅仅是物权契约的一小部分,其本身就是物权契约。物权契约除了交付以外再也没有什么了。德国普通法学就是把“交付”本身解作权契约的。亦即:认为以物权变动为目的的当事人的意思,是以“交付”这一行为来表现的,是一个要式行为。德国物权法草案的起草者约霍夫(Johow-Preuben)的想法大抵与此相同。他说:“登记,是通过它而使权利发生移转并使权利得以设定的,(意思)表示(Erklarung)的有效要件的形式(Form)”。 但是,令人遗憾的是,第一次委员会对于约霍夫(Johow-Preuben)在《物权法》(草案)的理由书中把“登记”解作物权契约的形式(Form),温德沙特(Windscheid)把普通法上的“交付”(Traditio)解作以“交付”(占有的让与)这一形式所缔结的契约的正确做法未表同意。
行文至此,通过对传统物权行为理论,尤其是1896年《德国民法典》颁布以来的物权行为理论的检讨,我们至少可以得出这样一个结论:所谓物权契约,系指以直接发生物权变动为目的的法律行为。于动产物权变动,其物权契约是交付行为;于不动产物权变动,其物权契约就是“登记行为” 。就此而论,物权契约是客观存在的,可谓有其独立性。须强调的是,物权行为存在态样具有特殊性,物权行为中的意思表示不能脱离交付和登记行为独立存在,必须借助交付和登记行为的存在,体现自身的存在。因此,与债权契约的形式是口头或书面方式不同,物权的唯一形式就是交付或登记行为。此点再三提请注意,切勿等闲视之!试图将物权行为中的抽象的意思表示因素稳定下来,使之实在化和要式化,从而使之与交付或登记行为分裂为两项行为,无疑是错误的。换言之,只有当存在交付或登记行为时,才存在物权变动的合意,也才能进行是否存在物权行为这样一个法律事实的判断。
从比较法的观点看,任何国家的民法理论,只要存在一个债权、物权等基本民事权利体系的划分,那么它在法律行为的分类中就必然有债权行为与物权行为的区别。对于这一点,我国台湾学者苏永钦说得非常好,他说,“当民法决定藉法律行为这样高度抽象的概念,而非买卖、租赁这样中度却与生活的交易概念较为贴近的概念,来落实私法自治的理论,又决定把相对的、请求性质的债权,与绝对的、支配性质的物权区隔时,生活中的一笔交易可能在法律关系上要拆解为数个行为,就已无可避免了。在此一体系下的买卖,既只就财产权与金钱互负移转的义务有合意,而非对支配权移转本身有合意,则买卖只能创造买受人的物权移转的债权,和出卖人的金钱移转债权,而不能创造物权移转的效力,可以说是逻辑的结果。”如果彻底否认物权行为,将会导致“整个物权法制度本身无论在体系上还是在逻辑上都陷入矛盾”。 事实上,物权契约独立性不仅有重大的理论意义,而且具有深厚的现实基础。“从交易上实际情况看,例如不动产的买卖,当事人一般会认为,买卖标的所有权的移转,非在缔结买卖契约时,而是在登记、交付、支付价金这些外部表象发生之时。且人们的一般观念,以至交易习惯,亦通常认为只有存在这些表象,标的物的所有权才发生移转。” 因此,债权行为与物权行为在概念上加以区别,系法学上一项重大成就,并符合当事人之价值。
(二)物权契约无因性理论(又称抽象原则)
在提出了物权行为独立性之后,对于物权行为无因性,即作为原因的债权行为有效成立,但物权行为本身并不受影响的问题,萨维尼(F.Cvon Savigny)又是怎样议论的呢?据考,萨维尼之明确言及物权行为无因性,是他在论及意思表示的错误时。他在《现代罗马法体系》里写道:“Tradition虽有错误,但仍完全有效,丧失所有权之人,仅能以不当得利之规定请求返还。” 萨维尼本人并未把作为物权行为的交付,和作为原因行为的债权行为解作两个彼此对立的概念,并明确提出后者的无效不能引起前者的无效这一一般性的主张。但对于交付系因“错误”(如一方打算赠与,而对方却误认为消费借贷)而为时,可否引起所有权的移转,这远在罗马法时代的乌尔比安和尤里安的法言中便作为例子(让与人怀抱赠与,受让人怀抱消费借贷的意思)而加以了讨论,并指出“基于错误的买卖契约是不可撤销的买卖契约,基于错误的交付也是完全有效的” 。萨维尼是如何使“错误不会对契约的效力产生影响”这一命题获得正当化的呢?他首先强调,相对于所有权让与的“交付”这一物权契约而言,作为原因行为的债权行为只不过是其“动机”, 又谓:“这一结论,现在需要从对它的各种各样的攻击中受到保护。这一结论的最大优点在于,它是从自由意思本身的本性中推导出来的。自由意思的存在与作用,同动机之正确与否无涉”。可见,由于从正面为此正当化奠定基础的罗马法的法言,无论如何是无从找到的,萨维尼对意思表示的错误场合的无因性思想的论述,是抛开罗马法的法言而不得不援引“自由意思的本质”这一哲学的原理来展开的,这就为后世的学者把错误场合的无因性理论思想全面地发展为一般的无因性思想举行了奠基礼。
因traditio(交付)这一物权契约,系超然独立于债权契约而存在,故如果出卖人依有效的traditio而移转标的物的所有权时,纵其出让标的物的所有权的动机存有瑕疵(或动机有错误),标的物的所有权之发生移转的效力也不受影响,出卖人仅可依condictiosine causa(不当得利的返还请求权)等,请求返还。 这样,物权契约无因性(或抽象原则)便被创制出来了。
由此可见,物权契约无因性并非是物权契约独立性的必然逻辑结果,而是在坚持“错误不会对契约的效力产生影响”的前提下才会得出的结论。值得注意的是,物权行为无因性一经创立即抛弃了其所成立的这一基础而径被认为系物权行为独立性的必然逻辑结果了。为期明了,特图示如下:
大前提:错误不会对契约的效力产生影响;
小前提:1、物权契约独立于债权契约——物权契约区分原则;
2、债权契约的不成立、无效或被撤销构成物权契约的动机错误;
结论:物权契约有效成立——物权契约抽象原则。
毋庸置疑,只有大小前提的各项判断正确无误,物权行为无因性才会成立。然而,“错误不会对契约的效力产生影响”这一大前提是否成立,就不无疑问。现代各国立法普遍表明,错误会对契约的效力产生影响,虽然不尽一致。有规定为无效者,如日本民法;有规定为可撤销者,如德国民法及我国台湾民法。 王泽鉴先生亦谓:“表意人得为撤销之错误的意思表示有:1、意思表示内容有错误(内容错误)。2、表意人若知其事情即不为意思表示(不知,表示行为错误)。3、关于当事人之资格或物之性质的错误。4、意思表示,因传达人或传达机关不实。至于所谓动机错误,原则上不影响意思表示的效力。”其理由称“动机存于内心,非他人所得窥知,自不许表意人主张撤销,而害及交易安全。此项意思形成上错误的风险应由表意人自己承担,自我负责。” 但是王泽鉴先生又认为,“在双方动机错误(错误同时发生于法律行为双方当事人)的情形下,双方当事人系以一定事实的发生或存在作为法律行为的基础,此项法律行为基础不存在的风险,应由双方共同承担,从而不能径认系‘动机错误’,不影响法律行为的效力,……纵使赋与受有不利的一方当事人撤销权,亦非合理,因其须对相对人负信赖利益的赔偿责任。其较能兼顾双方当事人利益的解决方法,系依诚实信用原则调整当事人的法律关系”。 可见,错误制度的困难就在于如何使基于错误而推翻业已存在的合同正当化。在大陆法系中,错误制度发挥作用,其机理是对当事人意思质量的关系和对合同内容(后果)公正的强调。普通法国家尽管对大陆法系单纯地基于内容公正而对意思自治横加干预的做法抱有深深的怀疑,他们也认为“共同错误(当事人双方就同一事实发生了相同的认识错误)较易成立一项有效的立约抗辩。因为在这样的案件中,双方当事人的假定都是虚假的,而且都不存在合理的信赖,解除合同、恢复原状并不会使哪一方受到特别的损害,而受到不利影响的一方却可以得到特别的保护”。在处理共同错误的案件时,普通法与大陆法的立场接近,都以错误的严重性作为主要的考虑因素。 因此,从比较法的角度看,各国民法均承认双方动机错误会对契约的效力产生影响。另一方面,“在法律交易上,物权行为多以债权行为为基础,并以履行基于债权行为所生之义务为目的”, 毫无疑问,作为原因的债权行为是物权行为的双方当事人的动机。因此,债权契约的不成立、无效或被撤销即构成物权契约的双方动机错误。这样,当债权契约不成立、无效或被撤销时,物权契约的效力应受其影响,为合理地兼顾当事人利益和交易安全,我们应据此确立物权行为有因性,使物权行为也随之无效。至此,我们清楚地看到,由于“错误不会对契约的效力产生影响”(萨维尼的“错误理论”之核心)这一立法政策已被现代各国彻底抛弃了,因此,物权行为无因性自无适用之余地。相反,物权行为有因性原则的确立方符合世界潮流的发展。为期明了,特图示如下:
大前提:双方动机错误会对契约的效力产生影响;
小前提:1、物权契约独立于债权契约——物权契约区分原则;
2、债权契约的不成立、无效或被撤销构成物权契约的双方动机错误;
结论:物权契约也无效——物权契约有因性。
讨论至此,人们也许会产生一个疑问:既然德国民法否认“错误不会对契约的效力产生影响”,为什么又承认物权契约无因性,这岂不是自相矛盾吗?对此,我们有必要了解一下德国民法立法理由是如何说明物权契约无因性的合理性的,其称:民法既然将债权与物权作为全然不同的权利体系加以把握,因此也就必须承认它们在各自体系上的独立的变动原因。换言之,在民法体系中,物权既然被赋予了与债权不同的独立地位,因此其变动原因也就当然不再受债权原因的左右,这一点正是民法的逻辑体系的要求所在。毋庸置疑,这是对萨维尼(Savigny)倡导、巴尔(Bahr)与温德沙特(Windscheid)等人继承并加以传播的物权契约理论的忠实的皈依。但是,正如前文所述,物权契约无因性一经创立即抛弃了其所成立的基础而径被认为系物权契约独立性的必然逻辑结果了。此一谬论流传至今,一直成为人们根深蒂固的偏见和顽疾!对于这一谬论,德国著名学者赫克(Heck)曾予以批驳道,所谓物权行为的有因性、无因性,并不是一个逻辑上的问题,也不是一个自然事实上的问题,相反完全是一个立法政策判断上的问题。 可惜的是,他未能进一步指出此处的立法政策就是指是否确认“错误不会对契约的效力产生影响”这一命题。
行文至此,我们清楚地了解到,物权契约独立于债权契约,并不能逻辑上直接得出物权行为无因性这一结论。物权契约的有因性、无因性问题,关键在于立法者对于“错误,尤其是双方动机错误,是否会对契约的效力产生影响”所作的价值判断和利益衡量。纵观各国民法立法,莫不承认双方动机错误会对契约的效力产生影响,因此,为保证立法政策的一致性,有必要摈弃物权行为无因性而采纳物权行为有因性原则。至此,历史经过一次循环,又回归于“取得权源与取得方式”这一重大的物权取得理论。值得提出的是,债权契约虽然仍为取得权源,但是,原本不过是单纯的占有的移转的事实行为的“取得方式”,现今应被解为作为独立的法律行为的物权行为,并使之成为所有权变动的直接的驱动力,此点再三强调,请务必注意!关于所有权的移转的“取得权源与取得方式”的思想所以历久不衰,以至近现代民法立法所广为接受(尽管理解不同),并最终形成为现代民法关于所有权移转的基本理 论,除了它本身合于人类对于所有权交易的感性与理性认识外,更重要的是的还在于,它是植根于罗马法这一近现代民法之法源的深厚土壤中的。

Rebuilding the Theory of Action of Real Rights
Abstract: By analyzing the traditional theory of juristic acts of real rights, the article is attempting to restructure it. On the basis of its new meaning, the abstract nature of juristic acts of real rights is thoroughly criticized and denied. Therefore, a new theory of juristic acts of real rights has come into being.
Key words: action of real rights; doctrine of separability; abstract principle

注释:
陈华彬著:《物权法研究》,金桥文化出版(香港)有限公司2001年版,第157-158页。
前引(1),陈华彬书,第160页。
[日]谷口贵都著:《物权契约的历史的展开》(一)第174页;转引自前引(1),陈华彬书,第166页。
王泽鉴著:《物权行为无因性理论之检讨》,载《民法学说与判例研究》(一),中国政法大学出版社1998年版,第263页。
参阅王利明著:《物权法论》,中国政法大学出版社1998年版,第44-45页;梁慧星主编:《中国物权法研究》,法律出版社1998年版,第144-147页;王泽鉴著:《总则编关于法律行为之规定对物权行为适用之基本问题》,载《民法学说与判例研究》(五),中国政法大学出版社1998年版,第5-9页。
彭诚信著:《我国物权变动理论的立法选择》,载《中国民法学精粹》(2001年卷),机械工业出版社2002年版,第142页。
Protokolle zum BGB III,S.第56-59页;转引自前引(5),王泽鉴书,第6页。
[日]我妻荣著,有泉亨补订《物权法》,第54 页;转引自前引(1),陈华彬书,第75-76页。
苏永钦著:《物权行为的独立性与相关问题,载《民法物权•争议问题研究》,(台)五南图书出版公司1999年版,第43页;转引自前引(1),陈华彬书,第189页。
[日]七户克彦著:《德国民法上不动产让与契约的要式性》,第300页;转引自前引(1),陈华彬书,第202页。
[日]七户克彦著:《不动产物权变动中的意思主义的本质—以买卖契约为中心》,载《庆应大学院法学研究科论文集》第24号,第121页;转引自前引(1),陈华彬书,第202页。
[日]镰田熏著:《不动产物权变动I》,载《法学教室109号》,第62页;转引自前引(1),陈华彬书,第203页。
前引(1),陈华彬书,第203页。
前引(1),陈华彬书,第169页。
王泽鉴著:《物权行为无因性理论之检讨》,载《民法学说与判例研究》(一),中国政法大学出版社1998年版,第262-263页
论虚假广告与产品质量责任的责任划分

苏格格


摘要 由于产品质量责任和虚假广告责任经常掺杂在一起,责任划分的标准不明确,使得消费者在维权时困难重重。
关键词 虚假广告 侵权责任 广告商 生产者 消费者

  现如今,夸大不实的广告比比皆是,更有甚者是为质量不合格产品打虚假广告。这样一来,一旦发生侵权事件,消费者如何维权,向谁维权就成了一个难题。
  一. 虚假广告责任与产品质量责任
  产品质量指的是在商品经济范畴,企业依据特定的标准,对产品进行规划、设计、制造、检测、计量、运输、储存、销售、售后服务、生态回收等全程的必要的信息披露。
  产品质量责任是指产品的生产者、销售者以及对产品质量负有直接责任的人违反产品质量法规定的产品质量义务应承担的法律后果。生产者、销售者违反产品质量义务的行为表现为:生产者、销售者违反法律、法规对产品质量所作的强制性要求;生产者、销售者违反就产品质量向消费者所作的说明或者陈述;产品存在缺陷。
  虚假广告,就是指广告内容是虚假的或者是容易引人误解的,一是指商品宣传的内容与所提供的商品或者服务的实际质量不符,另一就是指可能使宣传对象或受宣传影响的人对商品的真实情况产生错误的联想,从而影响其购买决策的商品宣传。这类广告的内容往往夸大失实,语意模糊,令人误解。虚假广告行为在法律上表现为作为和不作为两种形式,作为是指故意发布虚假广告;不作为就是广告发布者有义务说明或者警告,而不作为。
  虚假广告的责任分为行政责任、民事责任和刑事责任。
  《广告法》第37条规定:“违反本法规定利用广告对商品或者服务做虚假宣传的由广告监督管理机关责令广告主停止发布并以等额广告费用在相应范围内公开更正消除影响,并处广告费用一倍以上五倍以下的罚款;对负有责任的广告经营者、广告发布者没收广告费用并处广告费用一倍以上五倍以下的罚款;情节严重的,依法停止其广告业务。构成犯罪的,依法追究刑事责任。”
  《广告法》第38条规定:“违反本法规定,发布虚假广告,欺骗和误导消费者,使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的,由广告主依法承担民事责任;广告经营者,广告发布者明知或者应知广告虚假仍设计、制作、发布的,应当依法承担连带责任。广告经营者,广告发布者不能提供广告主的真实姓名,地址的,应当承担全部民事责任。社会团体或者其他组织,在虚假广告中向消费者推荐商品或者服务,使消费的合法权益受到损害的,应当依法承担连带责任。”
  刑法解释第二百二十二条规定:广告主、广告经营者、广告发布者违反国家规定,利用广告对商品或者服务作虚假宣传,情节严重的,处二年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金。
  二.质量不合格产品的虚假广告
  现实生活中,经常有为质量不合格产品做广告或是夸大产品实际效果,以次充好的虚假广告宣传。一般情况下,为质量不合格产品所做的广告宣传都涉嫌虚假广告,也就是说,广告商为商品所做的宣传与所提供的商品或者服务的实际质量不符。这种情况又分为广告商明知或者不知产品存在质量问题。
  (一)广告商明知产品存在质量问题
  在明知产品存在质量问题的情况下还为产品做虚假宣传的广告商显然是违反了相关法律规定,他们在广告宣传过程中以次充好,夸大效果,对缺点弊病避而不谈,致使消费者在选择商品时受到误导。
一旦在这种情况下发生了责任纠纷,消费者是追究生产者的产品质量责任呢还是追究广告商的虚假宣传责任呢?消费者之所以购买该争议商品是因为广告的影响,而实际对消费者造成损害的却是质量不合格的产品本身。或者说虚假广告的责任主体是广告商,对于虚假广告的处罚在触犯了其他罪名的情况下是以重罪论处,但是以此对消费者造成的误导和损失又怎么计算呢。刑事的处罚也不能替代民事的赔偿责任。
  (二)广告商不知产品存在质量问题
  在不知道产品存在质量问题的前提下,广告商按照客户的要求来做广告,这样的话似乎在发生对消费者的侵权行为时,广告商就不必负责任了。但是对于自己代理的商品连基本的了解都没有么,似乎也说不过去。
  如果广告商不知情,那么发生了商品质量安全责任就只能归责于生产者了,对于受害消费者的赔偿也只能由生产商品的生产者来承担。
  三.两种责任的责任归属
  随着时代的发展,各种行业都取得了长足的进步,在这些不断发展的行业中,广告业作为新兴行业,其发展无疑是十分迅速的,越来越多的商品要依赖广告来达到促进销售的目的,这也就使得一些生产者和广告商投机取巧,为不合格产品做名不符实的虚假广告。
  但是法律上对虚假广告的定罪是体现在刑法上,刑法第222条规定:广告主、广告经营者、广告发布者违反国家规定,利用广告对商品或者服务作虚假宣传,情节严重的,处二年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金。第231条规定:单位犯本节第二百二十一条至第二百三十条规定之罪的,对单位判处罚金,并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依照本节各该条的规定处罚。
  在这种情况下,消费者所获得赔偿是不是就是足够的呢。以上提到的《广告法》第38条规定:“违反本法规定,发布虚假广告,欺骗和误导消费者,使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的,由广告主依法承担民事责任;广告经营者,广告发布者明知或者应知广告虚假仍设计、制作、发布的,应当依法承担连带责任。广告经营者,广告发布者不能提供广告主的真实姓名,地址的,应当承担全部民事责任。社会团体或者其他组织,在虚假广告中向消费者推荐商品或者服务,使消费的合法权益受到损害的,应当依法承担连带责任。”
  上述法条中提到的连带责任无疑是解决消费者不能获得足够赔偿的解决办法,对于广告商和其他协助者的连带责任,是把这些参与者连结在一起,为消费者负责的一个表现。

  综上所述,关于质量不合格产品的虚假广告责任与产品质量责任,在理论上是联系在一起的,广告商应对不合格产品的侵权行为负连带责任。这样就使得消费者在权利受到侵害时的维权途径得以扩大,能更好的行使自己的权利。