欺诈性商品房买卖合同案分析/高琦
作者:法律资料网 时间:2024-07-07 16:36:03 浏览:8950
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欺诈性商品房买卖合同案分析
高 琦
[案例]
原告，丁某，某公司法定代表人。
被告，某市某房地产开发有限公司。
案由，2002年6月19日，原告代表其公司与被告签订购房合同。双方约定，原告购买被告开发的某小区商品房一套，建筑总面积110.9平方米,单价2302元/平方米（2003年8月此地房价为2500元/平方米）,总价255292元，交房日期为2003年5月30日前，小房单价2000元/个(待交钥匙时一次交清)。付款方式为分期付款，首付30%，后凭本合同与银行订立170000元的贷款合同。签约当日原告根据约定于向被告交付了总房价30%的85292元的首付款。买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在15日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款1/10000的违约金，合同继续履行；（2）超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款1/10000的违约金。出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日的，出卖人向买受人每日支付100元的违约金，合同继续履行；（2）超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款。
合同签订前，原告认为单独的厨房，餐厅和客厅不适合公司办公，被告遂向原告承诺可将三间房间的墙打掉，同时更改了户型图并附于合同。2002年7月，被告催促原告向银行办理贷款手续，而原告认为被告为交付设计院更改的户型图，有不能履行的危险，所以至起诉时止仍未办理贷款。2003年8月27日，交房时未按照合同中户型图建造（因要求打掉的墙是承重墙），小房也被改成车库买于他人。2003年1月原告向法院起诉。原告要求被告赔偿因迟延交房所造成的损失,即甲方在逾期交房期间的房租(从2003年6月1日至2004年1月1日共1600元/月*6=9600元)，和因未交小房将来租小房的费用(620元/年*3年=1860元)；逾期交房的违约金按合同约定每日100元计（100元*3个月*30日=9000元），以上共计20460元，并主张继续履行合同。被告认为，因原告未及时办理贷款手续，所以原告应负逾期付款的违约责任赔偿违约金7659元，同时主张解除合同。
[分析]
该案涉及的主要法律问题包括：合同的性质、欺诈性合同受害人在起诉或仲裁中的救济方法、以及合同先履行义务一方的不安抗辩权。
首先，为了确定此合同的性质，就需要界定房地产开发商更改户型图吸引原告签约的行为。根据最高人民法院的解释，欺诈是指“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示”的行为，因欺诈而订立的合同，是在受欺诈人因欺诈行为发生错误而作出的不真实的意思表示合意。该案中，被告作为房地产开发商,应知道承重墙不能拆的规定，但其为符合原告的要求，任意更改户型图，属于“故意告知对方虚假情况”，因此具有欺诈的故意。原告因考虑了已更改的户型图纸有利于自己的工作和生活,才作出买房决定并随即与房地产开发商签约，即原告因考虑到被告告知的“虚假情况”才陷入了错误并作出了意思表示，因此被告的行为属于“诱使当事人作出错误意思表示”的行为。由于被告的行为均符合欺诈的要件，所以被告任意更改户型图吸引原告买房的行为属于合同欺诈。
我国《合同法》第54条第2款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤消。”这就是说，对欺诈性合同，在起诉或仲裁的过程中受害人有三种方法可供选择: 1.如受害人认为合同继续有效对其有利，可要求变更合同；2.如受害人认为违约责任的适用对其更为有利，可要求在确认合同有效的情况下，责令欺诈行为人承担违约责任；3.如果受害人认为合同继续有效对其不利，可请求法院和仲裁机构撤消该合同，在撤消该合同后，此合同就无效了。但由于《合同法》第55条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭： （一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”而本案中自受害人知道或者应该知道被欺诈的事由之日起即从2002年6月底至起诉之日止，已经超过了一年，所以该撤消权消灭。因此,该案的原告只能选择第一种或第二种方法,而其诉讼请求正是第二种方法的表现.但原告的诉讼请求是否合理、合法呢？
根据《民法通则》第115条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”《合同法》107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此承担违约责任的方式有三种：继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。由于采取补偿措施的适用以合同对质量不合格的违约责任没有约定或者约定不明确，而依《合同法》第61条仍不能确定违约责任为前提的，所以采取补偿措施不适用本案。因此原告可以要求被告继续履行交付房屋的义务，并损失赔偿。
而原告主张的支付违约金和损害赔偿并用的要求是否合法,关键是分析两者的关系. 第113条第一款是关于损害赔偿的规定: “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此, 原告要求的未交小房和迟延交房所造成的损失赔偿属于预期利益损失，符合法律规定.《合同法》第114条第一款是关于违约金的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。” 由此可见，损害赔偿与支付违约金都是合同责任的主要形式.损害赔偿通常要与实际损害相符,而违约金数额与实际损失并无必然联系,即使在没有损害的情况下也应该支付违约金.对于本案,如果支付补偿性违约金(逾期交房在九十日内,以每日100元计)不足以补偿原告所遭受的损失,被告还需要承担损害赔偿责任,以弥补违约金的不足部分.这时,违约金与赔偿金可以并用.但是两者并用时需以实际损失作为责任的最高限额.因为既然当事人约定的补偿性违约金未达到实际损失数额,就要使用损害赔偿,而适用损害赔偿就必须遵循损害赔偿不得超过实际损害的基本原则.所以,原告未交小房和迟延交房所造成的损失（继续租房的费用）再加上违约金的数额如果1.超过了实际损失,则只能按照实际损失赔偿;2.未超过实际损失,按实际相加的数额赔偿.因违约金9000元未超过实际损失10460（租房和租小房的费用），所以被告应赔偿原告11460元。
对于判断被告所诉称的因原告未及时办理贷款手续，所以原告应负逾期付款的违约责任，同时主张解除合同的主张是否应给予支持，主要是看原告是否违约。根据《合同法》第68条第一款的规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”包括谎称具有履行能力的欺诈行为。即是说当先给付义务人有确切证据证明后给付义务人没有履行能力，有不能给付的现实危险时，有权中止履行，亦即先履行义务人具有的不安抗辩权。本案中，原告先付了30%的首付款，是先履行义务人。原告在发现房屋结构已明显不能按合同户型图建造前,曾多次向被告要求看设计院的变更户型图不得.此后原告在发现被告有不能履约的危险,并通知被告自己将不办理贷款手续时, 被告却未有任何表示.这时,原告已明确行使了不安抗辩权规定的先履行方对后履行方的通知义务,所以原告行使的是不安抗辩权，并未违约。因此被告的主张不能成立。
[结论]
该案属于欺诈性合同，原告继续履约的主张应支持，但损失赔偿应按照实际损失即11460元计算；被告的主张因没有法律依据，所以不予支持。
关于在全国部分地区开展建立保险纠纷诉讼与调解对接机制试点工作的通知
最高人民法院 中国保险监督管理委员会
最高人民法院、中国保险监督管理委员会
关于在全国部分地区开展建立保险纠纷诉讼与调解对接机制试点工作的通知
法[2012]307号
各省、自治区、直辖市高级人民法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院，各保监局，各保险行业协会：
为贯彻中央关于诉讼与非诉讼相衔接的矛盾纠纷解决机制改革的总体部署和人民法院“调解优先、调判结合”的工作原则，充分发挥保险监管机构、保险行业组织预防和化解社会矛盾纠纷的积极作用，依法、公正、高效化解保险纠纷，最高人民法院与中国保险监督管理委员会决定在全国部分地区联合开展建立保险纠纷诉讼与调解对接机制试点工作（试点地区名单附后）。现就有关事项通知如下：
一、工作目标
1.建立、完善保险纠纷多元解决机制，促进依法、公正、高效、妥善化解矛盾纠纷，为保险纠纷当事人提供更多可选择的纠纷解决渠道，维护各方当事人的合法权益，推进保险业持续健康发展。
二、工作原则
2.依法公正原则。保险纠纷诉讼与调解对接工作应当依法、公正进行，严格遵守法律、行政法规、司法解释规定的程序，充分尊重当事人意愿，不得强制调解；相关调解工作不得损害当事人及利害关系人的合法权益，不得违反法律的基本原则，不得损害社会公共利益。
3.高效便民原则。开展保险纠纷诉讼与调解对接工作，应注重工作效率，不得以拖促调，不得久调不决；应根据纠纷的实际情况，灵活确定调解的方式、时间和地点，尽可能方便当事人，降低当事人解决纠纷的成本。
4.积极稳妥原则。建立保险纠纷诉讼与调解对接机制采取先试点、后推广的方式进行，试点地区法院和保险监管机构应积极探索，稳妥推进，认真总结和积累经验，待条件成熟后，逐步在全国其他地区推广。
三、工作要求
5.试点地区法院和保险监管机构应充分认识此项工作的重要性，加强组织领导，建立健全制度，不断提高保险纠纷诉讼与调解对接工作的公正性和公信力。
6.试点地区法院可以根据《最高人民法院关于扩大诉讼与非诉讼相衔接的矛盾纠纷解决机制改革试点总体方案》（法【2012】116号）的精神，建立特邀调解组织名册、特邀调解员名册。要健全名册管理制度，向保险纠纷当事人提供完整、准确的调解组织和调解员信息，供当事人自愿选择。要充分利用法院诉讼与调解对接工作平台，有条件的法院还可以提供专门处理保险纠纷的调解室，供特邀调解组织、特邀调解员开展工作。
7.保险监管机构应加强对保险行业调解组织的工作指导，监督其规范运行。应指导当地保险行业协会建立行业调解组织并明确调解组织经费来源，协助保险行业调解组织建立、完善调解员遴选制度，为调解提供稳定资金和人员保障。
8.保险行业协会负责保险行业调解组织的建设和运行管理，完善工作制度和程序，制定调解员工作规则和职业道德准则，加强对调解员的培训，不断提高调解员的业务素质和调解水平，推动调解工作依法公正的进行。
9.试点地区法院要在尊重当事人意愿的前提下，按照《最高人民法院关于建立健全诉讼与非诉讼相衔接的矛盾纠纷解决机制的若干意见》（法发【2009】45号）的相关规定，采用立案前委派调解、立案后委托调解等方式，引导当事人通过保险纠纷诉讼与调解对接机制高效、低成本的解决纠纷。
10.保险监管机构应引导保险公司积极通过保险纠纷诉讼与调解对接机制处理矛盾纠纷，敦促其积极履行调解、和解协议。
11.根据《最高人民法院关于建立健全诉讼与非诉讼相衔接的矛盾纠纷解决机制的若干意见》（法发【2009】45号）、《最高人民法院关于扩大诉讼与非诉讼相衔接的矛盾纠纷解决机制改革试点总体方案》（法【2012】116号）及民事诉讼法的相关规定，保险纠纷当事人经调解组织、调解员主持调解达成的调解协议，具有民事合同性质，经调解员和调解组织签字盖章后，当事人可以申请有管辖权的人民法院确认其效力。经人民法院确认有效的调解协议，具有强制执行效力。
12.试点地区法院和保险监管机构、保险行业协会应通过多种途径，加大对保险纠纷诉讼与调解对接机制的宣传力度，加强公众对该纠纷解决机制的了解和认识。
13.试点地区法院和保险监管机构应加强合作交流，建立沟通联系和信息共享机制，确定联系部门和联系人，及时就保险纠纷诉讼与调解对接工作中遇到的问题进行协商，提高调解质量和效率。
14.最高人民法院民二庭与中国保险监督管理委员会保险消费者权益保护局具体负责对试点工作的指导。各试点地区法院所在辖区的高级人民法院或中级人民法院应指导、督促、检查其辖区内的试点工作，并注意总结试点经验，确保试点工作顺利进行。试点地区法院和保险监管机构在试点工作中遇到的问题，应及时层报最高人民法院和中国保险监督管理委员会。
15.非试点地区的人民法院、保险监管机构和保险行业协会可以积极探索保险纠纷的多元解决方式，借鉴试点地区的成功经验，为保险纠纷诉讼与调解对接机制的建立和完善奠定良好的基础。
附：建立保险纠纷诉讼与调解对接机制试点地区名单
最高人民法院
中国保险监督管理委员会
2012年12月18日
建立保险纠纷诉讼与调解对接机制试点地区名单
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“官本位”思想在刑事诉讼中庭审位置设置上的反映
王春峰
中国的封建社会有两千多年的历史，而中国人民推翻封建帝制还不到一百年。封建社会官贵民贱的“官本位”思想在文化和心理上仍然深刻影响着已经建立起人民政权的社会主义中国。许多不平等、背离社会主义民主原则的制度、现象仍然存在并被民众习以为常。
刑事法律是最直接体现国家本质的法律，它集中反映了统治者对社会各阶级、阶层的定位，以及构建社会秩序的意图。刑事诉讼中庭审的位置设置是一个不为公众注意的细节问题，但它反映着人们的民主地位，影响着法律的公正性，表现着统治者的权力观。
我国目前刑事诉讼中庭审的位置设置就是一种典型的“官本位”思想的体现。它的具体设置是：法官居中，前面检察官和律师左右相对而坐，再往前正对着法官并且位置要低一些的是被告席，而且与其他人不同的是被告在庭审中往往也不能像其他人一样坐着。这种对被告的歧视性设置被称之为“接受人民的审判”。
程序公正是实体公正的前提和保证。刑事诉讼事实上是公诉人（检察官）与被告的对抗，而不是检察官与律师的对抗，法官居中起公平裁决的作用，律师只是为被告人提供帮助。这一对被告歧视性的设置不仅使其在与检察官的对抗中处于心理劣势，同时也对法官和旁听者造成一种心理诱导，使人先入为主地认为被告是有罪的。这种设置实际上就是不承认被告在刑事诉讼中的平等主体地位，使得为自己利益争取公正审判的被告人却要依附于律师之下，这样的设置使刑事诉讼本身就不具有公平性和公正性。
任何人在被生效判决宣告有罪之前都应被视为无罪，这是资产阶级革命推翻封建专制取得的重要民主成果。犯罪嫌疑人和被告在被判决有罪之前，必须保证他和其他人的平等地位。特别是在诉讼这一决定其是否有罪的重要阶段中，保障被告人在地位上的平等才能客观公正的做出判决。在被判决有罪之前，被告人仍然是人民的一分子，仍是行使国家统治权的主体--“人民”这一集体概念的组成部分，是权力的所有者，也就是我们所说的“国家的主人”。只有在被公正地确认有罪之后，才能使用国家强制力对其实施惩罚。在确认被告人是否有罪的关键阶段--刑事诉讼过程中，充分保障他受到公正审判的权力，使审判客观公正，也是对全体民众权利的保障。对每一个社会成员权利的保障才能最终保障人民的权利和人民在国家的权利主体地位，正是一个个看起来微不足道的个体组成了“人民”这一国家权力的拥有者。法律面前人人平等，所有人都存在被怀疑有罪的可能，不存在不容怀疑的特权阶级。一个不公正的诉讼程序会大大增加无辜者被错判有罪的可能，保障每一个被告人接受公正的审判正是对“人民”这一集合体权利的保障。限制代表人民意志行使国家权力的国家机器对每一个社会成员正当权利的侵蚀和掠夺，才能保护全体人民不会从国家权力的所有者沦为国家机器的践踏者。
据说立法机关当初这样设置的原因是检察机关认为自己是在代表国家行使起诉权，检察官在诉讼中是国家的代表，不能与被告人处于平等地位。但是，如前所述，被告人在被宣判有罪之前仍是人民这一国家权力所有者的一分子，而检察机关只是作为国家机器的一部分行使保障人民权利、保护人民利益的职责，怎么能够认为自己不能与人民平等，要站在人民头上呢？这种认为检察官作为国家的代表，地位高于被告人的思想正是封建“官本位”思想的反映，他们认为自己代表国家行使权力在群众面前是高高在上的。这样的人显然认为代表国家行使权力就是官老爷，更不会认为自己行使国家权力是为人民服务了。
我们在电影电视中可以看到在美国的法庭上，刑事案件的被告人通常和他的律师坐在一起，处于与检察官平等的位置。作为资本主义国家的美国尚且能够做到对公民权利的尊重和保障，那么宣布“一切权力属于人民”的社会主义中国当然应该做的更好。我们已经确立了共产主义理论作为国家的基本思想和原则，我国的宪法规定了国家的一切权力属于人民，我们要做到人民的每一个成员都享有超越资本主义国家的权利和地位。虽然由于我国还处在社会主义初级阶段，经济水平力不从心，在许多方面无法达到资本主义国家所能达到的物质水平。但在非物质方面，作为最先进思想的共产主义理论的实施者，我们则不能以“社会主义初级阶段”经济发展水平较低为理由，在民主与法治、精神文明等方面降低标准，中国应当实现远高于资本主义国家的民主。
诚然，两千多年封建专制的统治历史是中国民众民主意识薄弱的根源，但提高公民的民主意识理所当然是执政者的责任。对于以为人民服务为宗旨的党的干部来说，一定要确立一种新的、符合社会主义民主原则的权力观：对于人民来说，权利是第一位的，义务是第二位的，承担义务是为了更好地享有权利；对于行使国家权力的国家机关及其工作人员来说，责任是第一位的，权力是第二位的，行使权力是因为负有保护人民权利的责任。
作者：王春峰，email：springlord@yeah.net
